房屋保全是什么？

房屋保全，简单来说，是在诉讼过程中，法院依当事人申请，对涉案房屋采取查封、扣押、冻结等措施，限制房屋所有人对房屋的处分权，以保障将来生效裁判得以顺利执行，避免房屋被恶意转移、变卖等情况发生。

例如，小张将房屋卖给小李，小李支付了部分房款后，小张却因经济纠纷面临债务诉讼，其债权人有可能申请法院对该房屋进行保全。此时，房屋的交易和过户就会受到限制，这确保了小李的权益在后续纠纷解决中能得到充分考虑，防止小张在诉讼期间将房屋过户给他人或进行抵押等处置行为，保障了法律程序的公正性和严肃性，避免当事人遭受不必要的损失，为后续的纠纷解决提供了稳定的财产基础。

何时需要房屋保全？

在以下几种常见的情形中，房屋保全就显得尤为重要：

房产纠纷：比如房屋买卖合同纠纷，小王与卖家签订了购房合同并支付了定金，但卖家却因房价上涨想要毁约，且有将房屋转卖给他人的迹象。此时小王申请房屋保全，能够阻止卖家的违约行为，确保自己在后续的诉讼中有可能顺利买到房子，避免遭受定金损失和错失心仪的房屋。

债务纠纷：张某借给李某一笔钱，到期后李某无力偿还，而李某名下有一套房产。张某担心李某会变卖房产逃避债务，通过申请房屋保全，将该房屋查封，使李某无法随意处置房产，保障了张某债权的实现可能性，为后续通过法律手段追讨债务提供了有力的财产保障。

继承纠纷：在家庭成员对房屋的继承存在争议时，例如老人去世后未留下明确遗嘱，多个子女对房屋的归属各执一词。其中一方担心其他继承人擅自处分房屋，从而申请房屋保全，可维持房屋的现状，等待法院根据法律规定和事实情况对房屋的继承问题作出公正裁决，避免房屋被个别继承人私自转移或破坏，保障了所有继承人的合法权益。

办理房屋保全前的准备

明确申请条件

利害关系人：申请人必须是与被保全房屋存在直接利害关系的人，例如房屋买卖合同中的买方或卖方、民间借贷中的债权人和债务人、房屋继承纠纷中的继承人等。只有利害关系人才有资格提出房屋保全申请，以保护自身在相关纠纷中的合法权益。

情况紧急：这意味着如果不立即采取保全措施，申请人的合法权益将遭受难以弥补的损害。比如在房屋即将被恶意转让、抵押，或者当事人面临对方可能转移财产以逃避债务等紧急情况时，就符合 “情况紧急” 的条件。

提供担保：为了防止申请人滥用保全权利给被申请人造成不必要的损失，申请人通常需要提供相应的担保。担保的形式多样，常见的有现金担保、房产担保、保函担保等，担保财产的价值应当不低于申请保全的金额，具体的担保数额和方式由法院根据案件情况确定。

准备申请材料

财产保全申请书：申请书应详细写明申请人和被申请人的基本信息，包括姓名、性别、年龄、民族、籍贯、职业、工作单位、住址、联系方式等；明确请求事项，即请求法院对被申请人的房屋采取保全措施，并注明房屋的具体位置、产权信息等；阐述申请保全的事实和理由，如房屋纠纷的起因、经过和现状，以及为何需要采取保全措施；注明申请保全的数额或争议标的金额，并提供为财产保全提供担保的财产信息或资信证明，或者说明不需要提供担保的理由。申请书需由申请人签字或盖章，并注明申请日期。

担保材料：若选择现金担保，需向法院提供银行存款证明等相关凭证，证明担保资金的来源和金额；采用房产担保时，要提供房产证等房产证明文件，且房产价值需经过专业评估，确保不低于申请保全的房屋价值；如果是保函担保，应从符合条件的担保公司获取保函，并将保函原件提交给法院，保函内容应涵盖担保金额、担保期限、担保责任等关键信息，确保在申请人申请保全错误给被申请人造成损失时，担保公司能够承担相应的赔偿责任。

申请人和被申请人的身份证明材料：申请人需提供身份证、户口本等有效身份证件的原件及复印件，以证明自身的身份信息和诉讼主体资格；被申请人的身份证明材料也应尽量收集提供，如身份证复印件、户籍信息等，便于法院准确识别被申请人，确保保全程序的顺利进行。

房产证明材料：对于被保全房屋，需提供详细的产权证明，如房屋所有权证、不动产权证等，以明确房屋的所有权归属、位置、面积等关键信息；若房屋尚未办理产权证，但存在购房合同、预告登记证明等相关文件，也应一并提交，这些材料能够帮助法院确定房屋的基本情况和权属关系，从而准确实施保全措施。

证明纠纷存在的相关证据材料：根据纠纷的具体类型，提供相应的证据。例如，在房屋买卖合同纠纷中，需提供合同原件、付款凭证、双方往来函件等证据，证明合同的签订、履行情况以及纠纷的产生原因；在债务纠纷中，要提供借条、借款合同、转账记录等债权债务关系的证明文件；继承纠纷则需提供遗嘱、亲属关系证明、被继承人死亡证明等证据，以支持申请人在纠纷中的主张，使法院能够全面了解案件事实，判断是否有必要采取房屋保全措施。

办理房屋保全的流程

选择保全类型

房屋保全主要分为诉前保全和诉讼保全两种类型，它们在申请时间、管辖法院、担保要求等方面存在差异：

诉前保全：通常在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。由于是在诉讼尚未正式开始时申请，法院对情况的审查较为严格，因此申请人必须提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。例如，小李发现自己的债务人小张近期有转移房产的迹象，且小李尚未起诉小张，这种情况下小李可以紧急向法院申请诉前保全，阻止小张转移房产，但小李需要提供相应的担保，如现金、房产或保函等，担保财产的价值应不低于申请保全房屋的价值，以确保在保全错误时小张的权益能得到保障。

诉讼保全：则是在案件受理后、判决生效前提出申请，既可以由当事人申请，人民法院在必要时也可以依职权采取保全措施。对于担保要求，人民法院可以根据案情决定，提供担保不是适用诉讼财产保全的必备条件，但如果法院责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。比如小王已经起诉了小赵要求偿还债务，在诉讼过程中，小王担心小赵会处置其名下房产，从而向法院申请诉讼保全，法院会根据案件的具体情况，如小王的证据是否充分、小赵的信用状况等，来决定是否要求小王提供担保以及担保的形式和金额。

一般来说，如果当事人能够及时发现情况紧急，如对方有明显的转移财产行为且尚未提起诉讼，那么诉前保全可能更合适；而如果诉讼已经开始，或者当事人对案件的紧急程度把握不准，选择诉讼保全则更为稳妥。在实际操作中，建议当事人咨询专业律师，根据具体案情和自身实际情况，权衡利弊后选择合适的保全类型，以最大程度地维护自己的合法权益，确保房屋保全措施能够有效地保障后续诉讼结果的顺利执行，避免因保全类型选择不当而导致权益受损或保全申请被驳回的情况发生。

向法院提交申请

申请人需向有管辖权的法院提交房屋保全申请，一般是房屋所在地的基层人民法院。提交方式可以是现场提交，即将准备好的申请书及相关材料递交给法院的立案窗口，并按照工作人员的指引完成后续手续；部分法院也支持网上提交申请，申请人需登录当地法院的诉讼服务平台，按照系统提示填写申请信息并上传申请材料，如扫描件或照片等，但需确保材料的清晰度和完整性，以便法院审核。

法院在收到申请后，会对申请材料进行审核，重点审查申请人是否符合申请条件、申请材料是否齐全、担保是否符合要求等。如果申请材料存在问题或不完整，法院可能会通知申请人补充或更正材料。通常情况下，法院会在接受申请后的一定时间内作出裁定，对于诉前保全，人民法院必须在接受申请后 48 小时内作出裁定；对于诉讼保全，情况紧急的，也需在 48 小时内作出裁定，情况不紧急的可适当延长裁定时间。申请人可以通过法院的诉讼服务热线、在线诉讼服务平台或直接与案件承办法官联系等方式，查询申请进度和裁定结果，及时了解房屋保全申请的进展情况，以便做好后续的诉讼准备工作，确保自身权益得到及时有效的保障。

缴纳保全费用

房屋保全费用的计算依据《诉讼费用交纳办法》执行，具体标准如下：财产数额不超过 1000 元或者不涉及财产数额的，每件交纳 30 元；超过 1000 元至 10 万元的部分，按照 1% 交纳；超过 10 万元的部分，按照 0.5％交纳。但是，当事人申请保全措施交纳的费用最多不超过 5000 元。例如，申请保全的房屋价值为 8 万元，那么保全费用为 1000 × 1% +（80000 - 1000）× 1% = 790 元；若房屋价值为 20 万元，保全费用则为 1000 × 1% +（100000 - 1000）× 1% +（200000 - 100000）× 0.5% = 1590 元，但由于最多不超过 5000 元，所以实际缴纳 5000 元。

缴纳方式通常会在法院的缴费通知书中明确告知，一般可以通过银行转账、网上缴费等方式进行缴纳，申请人需按照通知书上的要求，在规定的时间内将保全费用足额缴纳至指定的账户，并保留好缴费凭证，以备后续查询和退费等情况使用。需要注意的是，保全金是诉讼费用的一种，在案件结束后，如果申请人胜诉，保全费用一般会由败诉方承担；但如果申请人败诉，保全费用则由申请人自行承担。部分法院在申请保全时候可能会让当事人交纳保证金，该保证金在保全措施执行完毕且未对被申请人造成损失的情况下，通常会全额退还；若存在保全错误给被申请人造成损失的情况，保证金可能会用于赔偿被申请人的损失，剩余部分再退还申请人。

房屋保全后的注意事项

关注保全期限

房屋保全是有期限限制的，根据相关规定，人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。但法律、司法解释另有规定的除外。例如，在一些复杂的商业纠纷案件中，涉及房产的保全期限可能会根据具体案情和法律特殊规定有所调整。

申请人务必在保全期限届满前采取相应措施，如果需要继续保全房屋，应在期限届满前向法院申请延长保全期限，申请时需提交申请书等相关材料，详细说明延长保全期限的必要性和依据。若申请人未在规定时间内办理延期手续，房屋保全措施将会自动解除，被保全人将可以自由处分房屋，这可能会对申请人的权益产生不利影响，如债务人转移房产导致债权无法实现等情况。因此，申请人要密切关注保全期限，避免因疏忽而造成不必要的损失，确保自身权益在法律规定的期限内得到持续有效的保障，为纠纷的最终解决提供稳定的财产基础。

遵守法院裁定

在房屋保全期间，无论是申请人还是被申请人，都必须严格遵守法院作出的保全裁定。法院裁定可能会对房屋的使用、处分等权利进行限制，例如禁止被申请人转让、抵押房屋，或者要求申请人在一定条件下对房屋进行监管等。

如果违反法院裁定，将会面临严重的法律后果。被申请人擅自处分已被查封、扣押、冻结的房屋，致使判决、裁定无法执行的，法院可以责令其赔偿相应损失，并可依法对其处以罚款。情节严重的，还可能构成犯罪，如涉嫌非法处置查封、扣押、冻结的财产罪等，根据《刑法》相关规定，可能面临三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。申请人如果存在恶意保全、超范围保全等不当行为，给被申请人造成损失的，也应当承担赔偿责任。例如，申请人在没有充分证据的情况下申请保全他人房屋，导致被申请人无法正常使用房屋而遭受经济损失，申请人就需要对被申请人的损失进行赔偿，同时可能会受到法院的司法处罚。

因此，双方当事人都应尊重法院的权威，依法行事，避免因违反裁定而给自己带来不必要的法律风险和经济损失，确保房屋保全程序的严肃性和公正性，保障法律纠纷能够在合法、有序的框架内得到妥善解决，维护自身和他人的合法权益以及司法秩序的稳定。

结语

办理房屋保全是一项法律程序，需要申请人充分了解相关规定和流程，并严格按照要求准备材料、提交申请和遵守裁定。在整个过程中，如有任何疑问或不确定的地方，建议及时咨询专业律师，以确保自身权益得到最大程度的保护。

如果你在房屋保全过程中遇到了其他问题，或者有相关的经验想要分享，欢迎在评论区留言，让我们一起交流探讨，共同提升法律意识和维权能力。