房产保全与查封

一、房产保全与查封的概念

房产保全是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的房产采取的一种保护措施。查封则是房产保全的具体措施之一，通过限制房产的处分权，防止当事人（通常为被告）转移、隐匿、变卖房产等行为，以保证将来判决生效后能顺利执行。

二、房产保全查封的相关规定

（一）申请主体与情形

申请主体

财产保全一般由当事人（原告）申请，由人民法院审查决定是否采取财产保全措施。对当事人（原告）没有提出申请的，但争议的房产可能有毁损、灭失或其他危险的，法院可依职权采取保全措施。

申请情形

利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全房产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的法院申请财产保全。

（二）裁定与执行

裁定时间

人民法院接受诉前保全申请后，必须在四十八小时内作出裁定。裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。

申请人起诉期限

申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。

（三）担保要求

申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。特别是在利害关系人申请诉前保全的情况下，提供担保是必要条件。

（四）超额保全的限制

一般以保全财产的价值足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封房产。但被申请人没有其他财产可保全，并且被保全房产不能分的除外，所以在某些情况下房屋可能会被超额保全。

三、房产被查封后的相关影响

使用方面

房屋被查封后，查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。

租赁方面

房屋被查封后，不能对外出租了。

四、购买被查封房产的风险

房屋所有权证的办理难以确定。因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供这些信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。而且在拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。