在房屋租赁合同中，履约保证金是一种常见的约定，它可以有效保障出租人和承租人的合法权益。但有时承租人可能会由于各种原因需要提前退租，这时候履约保证金该怎么处理呢？提前退租履约保证金要退吗？今天我们就来详细分析一下这个问题。

一、提前退租履约保证金要退吗

一般情况下，如果承租人提前退租，是可以退还履约保证金的。因为履约保证金的作用是确保合同的履行，当合同解除或终止时，履约保证金的功用也就消失了。所以，即使是承租人提前退租，在没有造成实际损失或违约的情况下，出租人也应当退还履约保证金。

《合同法》第二百一十八条规定：“保证人向债权人提供保证担保，应当采取书面形式。保证合同被保证人或者第三人骗取的，保证人不承担民事责任，债权人应当退还保证人已经给付的保证金或者担保物。”

这里所说的“保证金”，在房屋租赁合同中通常就是我们所说的“履约保证金”。所以，如果承租人提前退租，没有违反合同约定，也没有造成出租人的损失，那么出租人就应当退还履约保证金。

当然，这是在一般情况下。在实际中，可能会存在一些特殊情况，需要具体分析。

（一）出租人是否有权扣除部分履约保证金

在有些情况下，出租人可能会以承租人提前退租造成损失为由，要求扣除部分履约保证金。那么，出租人是否有权这样做呢？

根据《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

这里需要注意的是，履约保证金与定金是不同的法律概念。定金具有担保功能，同时还有惩罚性的特点。当一方违约时，定金通常不能退还，而履约保证金则没有这种惩罚性特点。

所以，如果出租人和承租人约定的是履约保证金，那么出租人无权以承租人提前退租为由扣除部分保证金，而应当全额退还。当然，如果承租人确实造成出租人的损失，出租人可以要求承租人进行赔偿，但这与履约保证金是两回事。

（二）提前退租是否需要承担违约责任

在有些情况下，承租人提前退租可能构成违约。比如，租赁合同中约定了租赁期限，承租人提前退租就可能构成违约。那么，如果承租人提前退租需要承担违约责任吗？

《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

所以，如果承租人提前退租构成违约，是需要承担违约责任的。常见的违约责任形式包括继续履行、采取补救措施和赔偿损失等。出租人可以要求承租人继续履行合同，或者赔偿因提前退租而造成的损失。

需要注意的是，出租人要求承租人承担违约责任，应当符合合同法关于违约责任的规定，不能滥用违约金条款，要求承租人承担过高的违约金。

（三）如何避免提前退租纠纷

在实际中，承租人提前退租的情况并不少见，而由此引发的纠纷也层出不穷。那么，如何避免提前退租纠纷呢？

1、签订书面租赁合同

在签订租赁合同的时候，一定要采用书面形式，明确双方的权利和义务，尤其是要对履约保证金作出详细约定。比如，履约保证金的数额、退还条件、违约责任等，都要写清楚，避免口头约定。

2、提前通知并协商

如果承租人确需提前退租，应当提前通知出租人，并协商解决。在协商的时候，双方可以就退租事宜达成一致意见，比如退还履约保证金、赔偿损失等，并签订书面协议。

3、收集证据

在协商过程中，如果双方无法达成一致，可能会发生纠纷。所以，在退租前，承租人应当收集相关证据，如房屋现状的照片、水电表的照片等，以备纠纷发生时使用。

二、提前退租履约保证金不退的原因

虽然在大多数情况下，提前退租履约保证金是可以退还的，但也不排除一些特殊情况。有时候，承租人提前退租履约保证金不退，可能是有其他原因的。

（一）承租人违约

如果承租人提前退租的行为构成违约，那么出租人就有权扣除部分或全部履约保证金。常见的违约情况包括：

1、提前退租

如果租赁合同中约定了租赁期限，承租人提前退租就可能构成违约。当然，这需要看具体情况。如果承租人提前退租是由于不可抗力或意外事故造成的，那么不应当承担违约责任。

2、擅自转租

如果承租人擅自将房屋转租给他人，通常构成违约。因为转租可能会改变房屋使用情况，也可能影响出租人的利益。

3、改变房屋结构

如果承租人擅自改变房屋结构，比如拆墙、扩建等，通常也构成违约。因为改变房屋结构可能会影响房屋的安全和使用功能。

（二）造成出租人损失

如果承租人提前退租造成出租人的损失，出租人有权要求赔偿。常见的损失包括：

1、租金损失

如果承租人提前退租，可能会导致房屋空置一段时间，从而造成租金损失。出租人可以要求承租人赔偿这段时间的租金损失。

2、重新装修费用

如果承租人在租赁期间对房屋进行了装修，并约定由承租人承担恢复原状的义务，那么提前退租可能会导致出租人需要重新装修，从而产生费用。

3、房屋维修费用

如果承租人在租赁期间损坏了房屋，提前退租时没有修复，出租人可以要求承租人赔偿维修费用。

（三）保证金不足以抵扣费用

有时候，履约保证金不足以抵扣承租人应支付的费用，这也是导致保证金不退的原因之一。常见的费用包括：

1、水电费

如果租赁合同中约定由承租人承担水电费，那么在退租时，如果有未缴纳的水电费，出租人有权从履约保证金中扣除。

2、物业费

如果租赁合同中约定由承租人承担物业费，那么在退租时，如果有未缴纳的物业费，出租人也有权从履约保证金中扣除。

3、房屋维修费用

如果承租人损坏了房屋，需要修复，但维修费用超过了履约保证金的数额，那么出租人也可以不退还履约保证金。

三、提前退租的流程

如果承租人确需提前退租，应当按照以下流程进行，以避免不必要的纠纷和损失。

（一）提前通知

承租人应当在提前退租前，以书面形式通知出租人，并说明原因。如果是由于不可抗力或意外事故导致的退租，应当提供相关证明