在二手房交易过程中，买卖双方通常会与房地产经纪公司签订居间服务合同，而“居间合同履约保证金”正是这个合同中容易引发争议的内容之一。当买卖双方产生纠纷时，是否缴纳居间合同履约保证金，缴纳多少，如何退还等问题常常成为争议的焦点。那么，居间合同履约保证金到底应该怎么交？其中又有哪些注意事项呢？

一、居间合同履约保证金是什么？

居间合同履约保证金，是指在二手房交易过程中，买卖双方为确保居间服务合同的履行，按照约定向房地产经纪公司缴纳的一定数额的资金。其目的是为了保证房地产经纪公司在提供居间服务过程中能够获得相应的报酬，并确保买卖双方履行合同义务，保障交易顺利进行。

在二手房交易中，居间服务合同是房地产经纪公司与买卖双方共同签订的合同，其主要内容包括委托出售、委托购买、买卖双方的权利义务、居间服务费、违约责任等。居间合同履约保证金一般是在签订居间服务合同时约定，由买卖双方各自缴纳一定的金额，存入房地产经纪公司指定的账户中。

二、居间合同履约保证金该不该交？

对于居间合同履约保证金是否应该缴纳，不同的人可能有不同的看法。有的认为应该缴纳，因为这可以保证交易顺利进行，避免违约行为发生；也有的人认为没有必要缴纳，因为这增加了交易成本，而且存在被房地产经纪公司挪用甚至骗取的风险。

事实上，居间合同履约保证金在二手房交易中发挥着重要的作用。一方面，它可以督促买卖双方认真履行合同义务，避免因一方违约而导致交易失败的情况发生；另一方面，它也可以保障房地产经纪公司的合法权益，确保其提供的服务能够获得相应的报酬。因此，从确保交易顺利进行和维护市场秩序稳定的角度来看，缴纳居间合同履约保证金是必要的。

但是，这并不意味着所有情况下都必须缴纳居间合同履约保证金。根据《合同法》第一百一十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”也就是说，居间合同履约保证金具有定金性质，其能否退还取决于买卖双方是否履行了合同约定的义务。

三、居间合同履约保证金应该怎么交？

那么，在实际交易中，居间合同履约保证金应该怎么交呢？一般来说，包括以下几个步骤：

1. 确定缴纳金额：居间合同履约保证金的金额一般由房地产经纪公司根据交易情况和市场行情来确定，买卖双方也可以通过协商来确定金额。

2. 约定缴纳方式：居间合同履约保证金可以一次性缴纳，也可以分期缴纳，具体由买卖双方与房地产经纪公司协商确定。

3. 指定缴纳账户：居间合同履约保证金一般缴纳到房地产经纪公司指定的账户中，该账户应为专门用于存放保证金的账户，以避免保证金被挪作他用。

4. 签订书面协议：在缴纳居间合同履约保证金时，买卖双方与房地产经纪公司应当签订书面协议，明确保证金的数额、缴纳方式、退还条件等内容，并约定违约责任。

5. 开具收据：房地产经纪公司收到居间合同履约保证金后，应向买卖双方开具收据，并注明收款金额、收款事由、收款日期等内容。

四、居间合同履约保证金存在哪些风险？

虽然居间合同履约保证金在二手房交易中发挥着重要作用，但其中也存在一些风险，主要包括：

1. 保证金被挪用：房地产经纪公司将居间合同履约保证金挪作他用，导致买卖双方无法收回保证金或无法及时收回保证金。

2. 保证金被骗取：一些不法房地产经纪公司以居间服务合同为名，骗取买卖双方缴纳的居间合同履约保证金，然后携款潜逃。

3. 保证金数额过高：一些房地产经纪公司要求买卖双方缴纳过高的居间合同履约保证金，增加了买卖双方的交易成本，甚至可能导致交易失败。

4. 保证金退还困难：在交易过程中，买卖双方可能因各种原因出现违约行为，而房地产经纪公司以买卖双方违约为由拒绝退还居间合同履约保证金，引发纠纷。

五、缴纳居间合同履约保证金有哪些注意事项？

为了避免居间合同履约保证金带来的风险，在缴纳时应注意以下几点：

1. 选择正规中介：选择具有合法资质和良好信誉的房地产经纪公司，避免被不法中介骗取保证金。

2. 认真审核合同：签订居间服务合同时，应仔细阅读合同条款，重点关注居间合同履约保证金的相关约定，确保自身权益得到充分保障。

3. 确认指定账户：居间合同履约保证金应缴纳到房地产经纪公司指定的账户中，切勿直接缴纳给个人或非指定账户。

4. 开具正规票据：缴纳居间合同履约保证金时，要求房地产经纪公司开具正规票据，并注明收款事由、金额、日期等内容。

5. 及时查询账户：定期查询指定账户情况，确保保证金未被挪用，如发现异常情况应及时与房地产经纪公司沟通解决。

6. 保留相关证据：与房地产经纪公司沟通时，尽量采用书面形式，并保留相关证据，以便在发生纠纷时维护自身权益。

六、居间合同履约保证金纠纷如何处理？

在二手房交易中，如果买卖双方与房地产经纪公司因居间合同履约保证金产生纠纷，可以尝试通过以下方式解决：

1. 协商解决：买卖双方与房地产经纪公司友好协商，根据合同约定和实际情况，达成一致意见，并签订书面协议。

2. 申请仲裁：如果协商无法解决纠纷，可以根据居间服务合同中的仲裁条款，向当地仲裁委员会申请仲裁，由仲裁机构进行裁决。

3. 提起诉讼：如果协商和仲裁均无法解决纠纷，可以向人民法院提起诉讼，通过司法途径维护自身权益。

总之，居间合同履约保证金在二手房交易中发挥着重要作用，是确保交易顺利进行和维护市场秩序稳定的必要措施。但在缴纳居间合同履约保证金时，买卖双方应谨慎选择房地产经纪公司，认真审核合同条款，并注意保留相关证据，以避免纠纷的发生，维护自身合法权益。