租房续约履约保证金合法吗？

引言

随着我国租赁市场的发展，租约续签变得越来越普遍。在此过程中，租赁双方是否可以约定履约保证金成为备受关注的法律问题。本文将对租房续约履约保证金的合法性进行深入探讨，分析其法律依据、适用范围以及司法实践中存在的争议，旨在为租赁双方提供实务操作上的指导。

租房续约履行保证金的法律依据

《合同法》第二百二十一条规定：“当事人应当按照约定履行合同。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。”《城市房地产管理法》第六十五条规定：“当事人对租赁期限的约定应当符合法律、法规的规定。租赁期满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起计算。租赁期满，承租人享有优先承租权。承租人在平等条件下有优先承租权的，出租人以不合理的理由拒绝续约的，承租人请求出租人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。”从上述法律规定中，我们可以看出，租房续约履行保证金没有明确的法律依据，但也不违反法律强制性规定。

租房续约履约保证金的适用范围

实践中，租房续约履约保证金的适用范围主要有以下几种情况：

出租人要求承租人提供履约保证金以保证其履行续约合同中的义务，如按时支付租金、爱护房屋等。 承租人要求出租人提供履约保证金以保证其享有优先承租权，并防止出租人在租赁期满后不合理拒绝续约。 出租人和承租人双方协商约定履约保证金以保障双方在续约合同履行中的利益。

司法实践中存在的争议

对于租房续约履约保证金的合法性，司法实践中存在一定争议，主要集中在以下几个方面：

是否属于变相押金？部分法院认为，租房续约履约保证金本质上是一种押金，与押金具有相同的性质和功能，因此应当适用《最高人民法院关于审理租赁合同纠纷案件若干问题的解释》的相关规定，即押金数额不得超过一个月租金。 是否构成不当得利？如果出租人收取了履约保证金，但承租人在租赁期满后按时履行了合同义务，则出租人收取的履约保证金是否构成不当得利？有的法院认为构成不当得利，出租人应当返还履约保证金；有的法院则认为不构成不当得利，出租人可以将履约保证金作为违约金使用。 是否可以作为损害赔偿？如果承租人违反续约合同中的义务，出租人能否以履约保证金作为损害赔偿？有的法院认为可以，履约保证金具有担保债务履行的性质，承租人违约时，出租人可以从履约保证金中扣除相应的赔偿金；有的法院则认为不可以，履约保证金只能作为承租人履约的担保，不能直接作为赔偿金使用。

解决争议的思路

为了解决上述争议，笔者认为应当从以下几个方面着手：

明确法律性质。租房续约履约保证金并非传统的押金，其主要功能是保障双方在续约合同履行中的利益，具有担保性质。因此，应将其区别于押金，不适用《最高人民法院关于审理租赁合同纠纷案件若干问题的解释》关于押金数额不得超过一个月租金的规定。 合理确定数额。履约保证金的数额应根据续约合同的性质、期限、租赁物的价值等因素综合确定，避免过高或过低。过高可能加重承租人的负担，过低则无法有效保障出租人的利益。 明确用途。履约保证金的主要用途是保障双方履行续约合同中的义务。承租人按时履行了合同义务的，出租人应当无条件返还履约保证金。出租人以承租人违约为由扣除履约保证金的，应当提供相应证据证明承租人的违约行为以及违约造成的损失。 完善司法解释。最高人民法院可以出台专门的司法解释对租房续约履约保证金的法律性质、适用范围、用途等问题予以明确规定，以统一司法实践，保障租赁双方的合法权益。

结语

租房续约履约保证金在租赁市场中具有重要的保障作用，但在其合法性问题上还存在一定争议。通过明确法律性质、合理确定数额、明确用途以及完善司法解释等措施，可以有效解决争议，促进租赁市场的健康发展。同时，租赁双方在实际操作中应充分考虑自身实际情况，合理协商约定履约保证金的条款，避免不必要的纠纷。