诉前保全可以冻结按揭房产吗？

前言

诉前保全是一种重要的法律措施，可以有效保护债权人的合法权益，避免债务人转移或变卖财产而无法执行判决。对于按揭房产，债务人以房产抵押贷款，房产所有权已经转移至抵押权人，因而涉及到诉前保全能否冻结按揭房产的问题。

法律依据

《民事诉讼法》第92条规定：“人民法院对下列财产，可以依法采取保全措施：（一）被执行人或者可能被执行人的财产；（二）依法应由被执行人使用、收益的财产。”《担保法》第38条规定：“抵押财产的价值明显低于抵押债权的，抵押权人可以要求抵押人增加担保；抵押人未增加担保的，抵押权人在未实现抵押权前，有权就未获清偿的部分向抵押人另行请求履行债务。”

按揭房产的性质

按揭房产的抵押权人通常为银行或其他金融机构。债务人以房产抵押贷款，房产的所有权已经转移至抵押权人，抵押权人拥有对抵押房产的占有权、使用权、收益权和处分权。债务人仅保留对抵押房产的居住权或使用权。

诉前保全是否可以冻结按揭房产

对于诉前保全能否冻结按揭房产，司法实践中存在两种不同的观点，主要分歧在于对《担保法》第38条的理解。一种观点认为，《担保法》第38条仅赋予抵押权人在未实现抵押权前要求抵押人增加担保或就未获清偿的部分向抵押人另行请求履行债务的权利，并未授权抵押权人在诉前申请保全措施。因此，债权人不能请求冻结按揭房产。

另一种观点认为，《担保法》第38条中的“增加担保”并非局限于抵押担保，只要是能够保障债权人合法权益的方式均可视为增加担保。诉前保全作为一项对财产采取强制措施的制度，其目的就在于防止债务人转移或变卖财产，保障债权人的合法权益。因此，债权人可以请求冻结按揭房产作为一种增加担保的方式。

法院判例

近几年来，法院在审理相关案件时逐渐支持后者观点。例如，《[2018]粤01执160号民事裁定书》中，法院认为，债权人申请查封、冻结按揭房产的，应首先通知抵押权人，听取其意见，在不影响抵押权实现的前提下，可以裁定保全。可见，法院在对诉前保全可否冻结按揭房产问题上已经表现出一定的倾向性。

操作建议

对于债权人：

在申请诉前保全时，应向法院提供充分的证据证明债务人具有转移或变卖财产的风险。 向法院说明诉前保全冻结按揭房产的必要性，并提出保全方案，避免影响抵押权的实现。

对于抵押权人：

注意查封、冻结信息，一旦发现自己的抵押房产被保全，应及时向法院提出异议，表明自己作为抵押权人的权利。 积极配合法院的工作，提供有关抵押债权的情况和证据，确保自己的合法权益得到保障。

结 语

综上所述，诉前保全可以冻结按揭房产，但需满足一定的条件和要求。债权人在申请保全时，应充分考虑抵押权人的权利，避免因保全措施影响抵押权的实现。法院在裁定保全时，也应综合考虑债权人的合法权益和抵押权人的权利，择情作出有利于双方当事人利益的裁判。