抵押的房子能保全不？

一、什么是抵押

抵押是一种担保方式，指债务人或第三人不转移对财产的所有权，将该财产作为债务履行担保。一旦债务人不履行还款义务，抵押权人有权依法处分抵押财产，并优先受偿其债权。

二、抵押物保全

抵押物通常包括房屋、土地、车辆等。当债务人抵押房屋时，抵押合同中一般会约定抵押物保全的条款。保全措施主要包括以下几类：

1. 公证登记

债务人与抵押权人应当持抵押合同及相关产权证明文件到公证机关办理公证登记手续。公证后，抵押合同具有法律效力，抵押权即生效并受到法律保护。

2. 限制产权变动

抵押期间，抵押财产所有人不得擅自处分抵押财产。若需转让、出租、抵押等处分行为，必须征得抵押权人书面同意。若未经同意而处分，抵押权人有权撤销该行为。

3. 保险

债务人和抵押权人可以约定为抵押财产投保，以防因火灾、地震等原因造成抵押财产的损害。若抵押财产发生损害，保险公司将根据保险合同对抵押物进行赔偿。

4. 监管

为了防止债务人抽逃或转移抵押财产，抵押权人可以在抵押合同中约定监管措施。例如，要求债务人将抵押财产转移至抵押权人指定的账户或保管场所，由抵押权人负责管理和监督。

三、抵押物保全失灵的情形

虽然有上述保全措施，但抵押物保全也可能出现失灵的情形，主要原因如下：

1. 虚假抵押

债务人以虚构的、不属于自己的财产作为抵押，导致抵押合同无效，抵押权无法成立，抵押物无法保全。

2. 恶意串通

债务人与抵押权人恶意串通，损害债权人的利益，例如故意让抵押物灭失或转移抵押物出境，导致抵押物无法保全。

3. 法律瑕疵

抵押合同存在法律上的瑕疵，例如未经法定程序公证或未经抵押人书面同意而处分抵押物，导致抵押合同无效或抵押权效力丧失。

四、如何避免抵押物保全失灵

为了避免抵押物保全失灵，建议采取以下措施：

1. 资信调查

抵押权人在接受抵押之前，应充分调查债务人的资信状况、还款能力和信用记录。避免与信用不良的债务人签订抵押合同。

2. 谨慎审查

抵押权人在办理抵押手续时，应仔细审查抵押人的身份、抵押物的产权证明文件及其他相关材料。确保抵押物的真实性、合法性和无权属纠纷。

3. 完善合同

抵押合同应明确约定抵押物保全的条款，包括公证登记、限制产权变动、保险和监管等措施。合同应由双方签字盖章，并经过公证。

4. 司法保护

若抵押物保全失灵，抵押权人可以申请法院强制执行，查封、扣押抵押物，并依法拍卖变卖抵押物以偿还债务。

五、总结

抵押物的保全对于保护抵押权人的利益至关重要。通过采取适当的保全措施，可以有效降低抵押物保全失灵的风险。债务人应诚信履约，保障抵押权人的合法权益。抵押权人在办理抵押手续时，应谨慎细致，避免出现法律瑕疵，维护自身合法权益。