烂尾楼申请财产保全需要担保吗？

前言

烂尾楼问题是近年来困扰我国房地产市场的严重问题。烂尾楼是指由于开发商资金短缺、政策变动或其他原因，导致项目建设中途停滞，无法按期交付使用。面对烂尾楼的困境，购房者可以通过申请财产保全来保障自己的合法权益。财产保全是指人民法院根据申请人的申请，在作出判决之前，为防止财产遭受损失而采取的保全措施。那么，烂尾楼申请财产保全需要担保吗？本文将对此进行详细阐述。

是否需要担保？

根据《民事诉讼法》第九十三条的规定，申请财产保全的当事人应当提供担保，但法律另有规定的除外。烂尾楼申请财产保全，是否需要担保由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三十三条进行规定。该条文规定：申请查封、扣押、冻结建设中的商品房，或者已经交付使用并办理了不动产首次登记的商品房的，申请人应当提供担保。未提供担保的，裁定驳回申请。

因此，烂尾楼申请财产保全需要担保。之所以需要担保，是因为财产保全措施具有紧急性和特殊性，可能会对被申请人造成不利影响。为防止申请人濫用诉讼权利，造成被申请人的财产损失，故需要申请人提供担保，以保障被申请人的合法权益。

担保方式

担保的方式可以是保证、抵押、质押、冻结存款或其他足以为被申请人承担损失的方法。其中，保证是常见的担保方式。申请人可以找一家担保公司进行担保，也可以找与申请人有经济关系的其他单位或个人进行担保。保证人应当具备一定的经济实力，能够承担担保责任。保证的形式应当符合《担保法》的规定，并经公证机关公证。

担保金额

担保金额由人民法院根据申请人的申请以及被申请人的财产价值综合确定。申请人应当提供担保的具体数额，并附具担保材料。担保金额一般不低于被申请人财产的估计价值。《解释》规定，申请人申请财产保全的担保金额应当足以保障被申请人因财产保全所遭受损失。

免除担保

《解释》规定：申请人因商品房买卖合同纠纷申请财产保全的，在下列情形下，可以不提供担保：

申请查封、扣押商品房的，已经向人民法院提供证据证明开发商转移、隐匿、毁损商品房或者其附属设施，或者不履行法院的生效裁判的； 申请冻结商品房价值款的，已经向人民法院提供证据证明开发商用于商品房建设的资金已经用于其他用途的； 申请查封、扣押或冻结建设中的商品房的，且申请人已经向人民法院提供证据证明开发商无力继续履行建设义务的。

在以上三种情形下，申请人可以不提供担保。但需要说明的是，免除担保并不意味着申请人可以滥用诉讼权利，如果申请人不符合免除担保的情形，或者故意提供虚假证据，导致法院冻结了被申请人的财产，造成损失的，申请人应当承担赔偿责任。

财产保全的实施

申请人申请财产保全后，人民法院经过审查，认为符合法定条件的，应当在受理之日起三日内作出裁定，责令相关执行部门实施财产保全。财产保全的执行部门应当在接到财产保全裁定后立即采取措施，将被申请人的财产进行查封、扣押或冻结。查封、扣押、冻结的期限不得超过六个月。经申请人申请，人民法院在查封、扣押、冻结期限届满后，可以决定继续查封、扣押、冻结，每次延长期限不得超过六个月。

财产保全解除

财产保全的解除主要有以下情形：

被申请人提供的担保金额已足额履行判决； 被申请人履行了判决； 人民法院认为解除财产保全措施不再必要； 申请人撤回申请。

在以上情形下，申请人应当向人民法院申请解除财产保全措施。人民法院经审查，认为符合条件的，应当解除财产保全措施，责令相关执行部门撤销查封、扣押或冻结。

结语

申请烂尾楼财产保全需要担保。但申请人符合免除担保情形的，可以不提供担保。担保的方式可以是保证、抵押等，担保金额由人民法院根据申请人的申请以及被申请人的财产价值综合确定。申请人申请财产保全后，人民法院经审查认为符合条件的，应当作出裁定，责令相关执行部门实施财产保全。财产保全措施可以在特定情况下解除。通过申请财产保全，购房者可以有效维护自己的合法权益，保障自己的经济损失得到赔偿。