预告登记和财产保全的区别

在涉及房屋买卖、债权债务等民事活动中，为了保障交易安全和债权实现，常常会采取预告登记或者财产保全的措施。那么，预告登记和财产保全之间究竟有什么区别呢？本文将从定义、适用情形、效力、申请条件等方面进行详细介绍。

一、定义

1. 预告登记：预告登记是指当事人约定一方将不动产等财产将来转移给他方，为了担保将来债权的实现，提前申请在登记机关进行登记，待将来具备登记条件时，再办理正式登记手续的制度。简单来说，预告登记就是为了将来能够顺利取得产权，提前做的一个登记预约。

2. 财产保全：财产保全是指人民法院在诉讼开始前或进行中，为防止当事人转移、隐匿、毁损财产，对当事人的财产采取的强制措施，以保证将来生效判决能够得到执行。换句话说，财产保全是为了防止债务人“跑路”或转移财产，提前采取的一种强制措施。

二、适用情形

1. 预告登记的适用情形：

商品房预售，购房者与开发商签订了商品房预售合同，为了避免开发商将房屋一房二卖，购房者可以申请预告登记。 房屋买卖，买卖双方签订了房屋买卖合同，但房屋产权证尚未办理，为了防止卖方将房屋再次出售给他人，买方可以申请预告登记。 以建设用地使用权抵押贷款，为了避免抵押人将土地重复抵押，抵押权人可以申请预告登记。

2. 财产保全的适用情形：

债务人有转移、隐匿、毁损财产的风险，可能导致将来生效判决无法执行。 申请人有具体的诉讼请求和事实依据，并且提供的证据初步证明其主张成立的可能性较大。 申请人需要提供担保，以防止财产保全错误造成被申请人损失。

三、效力

1. 预告登记的效力：

预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的行为无效，例如，预告登记后，卖方不能将房屋再次出售给他人，也不能将房屋抵押给他人。 预告登记能够对抗善意第三人，即使第三人不知道预告登记的存在，也不能取得该不动产的物权。 预告登记具有物权期待力，保障预告登记权利人在将来一定条件下取得不动产物权。

2. 财产保全的效力：

财产保全可以采取查封、扣押、冻结等措施，限制被申请人对财产的处分。 财产保全并非最终判决，被申请人可以提供担保解除保全，也可以在诉讼过程中提出异议。 财产保全只是暂时性的措施，如果案件最终判决申请人败诉，法院会解除保全措施。

四、申请条件

1. 预告登记的申请条件：

当事人之间存在将来发生不动产物权变动的协议，例如买卖合同、抵押合同等。 申请预告登记的当事人应当是将来取得不动产物权的一方。 需要提交的材料包括：双方身份证明、不动产权属证明、协议等。

2. 财产保全的申请条件：

申请人需要向人民法院提交书面申请，并提供相关证据。 申请人需要提供担保，担保数额由法院根据具体情况确定。 需要提交的材料包括：申请书、身份证明、证据材料、担保函等。

五、区别总结

为了更清晰地对比预告登记和财产保全的区别，我们将其总结如下表：

项目 预告登记 财产保全 性质 一种登记制度 一种强制措施 目的 保障将来债权实现 防止财产被转移、隐匿、毁损 申请时机 签订协议后，取得不动产物权前 诉讼开始前或进行中 申请对象 登记机构 人民法院 效力 对抗善意第三人，具有物权期待力 限制被申请人处分财产，但非最终判决 担保 不需要 需要

六、结语

综上所述，预告登记和财产保全都是保障交易安全和债权实现的重要手段，但两者在适用情形、效力、申请条件等方面存在明显区别。当事人应该根据自身情况，选择合适的法律手段维护自身合法权益。