租赁合同履约保证金性质

前言

在租赁合同实践中，履约保证金已成为一种常见的担保手段，其在确保承租人履行合同义务方面发挥着重要作用。然而，履约保证金的法律性质一直是理论界和实务中争论不休的问题。本文旨在对租赁合同履约保证金的性质进行深入探讨，厘清其法律定位，为租赁合同当事人提供参考。

履约保证金的定义

履约保证金是指承租人在签订租赁合同时，向出租人交付一定数额的标的物作为履行合同义务的担保，在承租人全面履行合同义务后，出租人返还该标的物。

履约保证金的性质理论

对于履约保证金的性质，学术界主要有以下几种观点：

债务不履行之担保物说：认为履约保证金属于债务不履行时的担保物，其性质与抵押、质押等担保方式类似。 解除合同预付款说：主张履约保证金的实质是承租人的预付租金，当租赁合同提前解除时，履约保证金可作为出租人的赔偿。 违约损害赔偿金预付说：认为履约保证金是承租人预先支付的违约损害赔偿金，出租人只有在承租人违约时才能扣留履约保证金。 合同预付性质说：认为履约保证金是合同成立的先决条件，具有预付性质，出租人只能按照合同约定使用履约保证金。

司法实践中的认定

司法实践中，对履约保证金性质的认定存在一定的分歧，但总体而言倾向于将其视为一种担保方式。最高人民法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》中规定，出租人因承租人逾期支付租金、毁损租赁房屋等原因解除合同的，可以扣留租赁物的占用费、违约金，并有权依照租赁合同的约定扣留履约保证金，追偿损失。这表明司法实践将履约保证金视为一种解除合同后的损害赔偿金。

此外，各级法院在审理具体案件时，也会结合合同条款、实际履行情况等因素综合认定履约保证金的性质。例如，如果租赁合同中明确约定履约保证金为担保性质，且出租人在承租人不履行合同义务时依约扣留了履约保证金，则法院一般会支持出租人的诉讼请求，将履约保证金认定为担保物。

履约保证金的效力

履约保证金的效力受到以下法律规定约束：

《合同法》第326条：当事人对履行合同的担保方式可以在合同中约定。 《担保法》第9条：债务人提供担保的不影响债权人请求债务人履行主债务的权利，债务人不履行主债务时，债权人可以依照本法规定行使担保权。

因此，合法有效的租赁合同中约定的履约保证金具有担保效力，出租人在承租人违约时有权依法扣留履约保证金并追偿损失。

履约保证金的适用范围

履约保证金适用于各种类型的租赁合同，包括房屋租赁合同、土地租赁合同、设备租赁合同等。但是，以下情况不能适用履约保证金：

租赁合同当事人约定不得以履约保证金作为担保方式的。 法律、行政法规禁止以履约保证金作为担保方式的。 租赁合同无效或者被撤销、解除的。

履约保证金的数额

履约保证金的数额由租赁合同当事人自行约定，法律没有明确规定。但实践中通常为一个月的租金，不超过三个月的租金。

履约保证金的返还

承租人全面履行租赁合同义务后，出租人应当及时无条件返还履约保证金。如果出租人无故扣留履约保证金，承租人可以依法起诉要求返还履约保证金并赔偿损失。

结语

履约保证金是租赁合同中常用的担保手段，其性质应结合租赁合同的约定、履行情况及司法实践综合认定。租赁合同当事人应当在签订租赁合同时明确约定履约保证金的数额、用途以及返还条件，以保障双方的合法权益。