物业履约保证金是指租户在签订物业租赁合同时，为了确保履行合同义务，按约定或协商支付的一笔金额。它实质上是一种信用担保和风险抵消机制，在租赁市场中起着重要作用。

那么，物业履约保证金的比例和上限应该如何确定呢？

1. 比例的确定

物业履约保证金的比例一般由房主和租户共同商议决定，双方可以根据实际情况进行灵活调整。在确定比例时，通常需要考虑以下几个因素：

a) 租赁对象的类型：不同类型的物业，其履约风险和损失程度也会有所差异。例如，商业物业相对于住宅物业而言，租金收入更大且商业运营风险更高，因此可能需要较高的比例。

b) 租赁期限：较长的租赁期限意味着房主承担的风险时间更长，因此一般来说，长租的物业保证金比例可能相对较低。

c) 租户信用评级：租户的信用状况对于确定履约保证金比例也有一定影响。信用状况较好的租户可能需要支付较低的履约保证金，而信用较差的租户则可能需要支付较高的比例。

2. 上限的设定

物业履约保证金的上限是指在签订合同时，双方约定的最大保证金金额。一般来说，上限的设定应当合理合法，既能够保护房主的利益，又不会过于侵害租户的权益。

具体上限的设定因国家、地区法律法规和市场习惯等而异，但在实际操作中，通常需要考虑以下几个方面：

a) 法律规定：某些国家或地区存在对物业履约保证金上限的法律规定，必须遵守。

b) 市场行情：需结合当地物业租赁市场行情，参考相似物业的保证金设定情况，以维护市场平衡。

c) 合理性原则：根据公平合理的原则，保证金的上限应该避免过高或过低，既要保证房主的利益，又不能给租户过于沉重的经济负担。

需要注意的是，物业履约保证金不同于押金，二者在性质和用途上有所区别。物业履约保证金属于临时性担保，是为了确保租赁合同的履行；而押金则是租户在入住时支付给房主的一笔金额，用于支付可能因租户违约或使用后遗留的损失。

总之，确定物业履约保证金比例及上限需要综合考虑各种因素，并根据具体情况进行灵活调整，以达到维护双方权益的目的。