土地出让履约保证金是指在土地出让过程中，竞买人需要提供的一笔保证金。这笔保证金作为竞买人履行购地合同的一种担保措施，在土地出让完成后，根据相关规定进行退还。

土地出让履约保证金的退还问题一直备受关注。对于竞买人来说，保证金的退还是他们参与土地竞买的一项重要权益保障。而对于土地出让方来说，及时退还保证金也是落实政策、促进土地市场健康发展的重要举措。

根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规的规定，土地出让履约保证金应当按照以下情况进行退还：

首先，如果竞买人未能获得土地出让合同，则其缴纳的保证金应当及时予以退还。这是因为竞买人在失去了土地使用权之后，无需再履行相应的购地合同义务，其缴纳的保证金也没有法律依据。

其次，如果竞买人成功获得土地使用权，但在按照规定时间内未能履行购地合同及相应义务，则土地出让方有权利扣除相应违约金后退还保证金。这是对竞买人未尽合同义务的一种处罚措施，也是维护土地交易秩序的重要途径。

最后，如果竞买人成功获得土地使用权并且按时履行了所有合同义务，则土地出让方应当立即将保证金全额退还给竞买人。这是对竞买人参与土地竞买的一种奖励，也是激发其积极性、提升土地市场活跃度的一个重要手段。

总之，土地出让履约保证金的退还应当遵循以上原则和相关法律法规的规定。对于竞买人来说，他们需要关注土地出让方是否能够及时、全额退还保证金，以保障自身权益。而对于土地出让方来说，退还保证金是确保土地交易公平公正、规范土地市场运行的重要一环。