一、房屋保全的定义与流程

房屋保全是一种重要的法律措施，指人民法院依据申请人的申请，将被保全人的房屋采取查封、冻结等措施，禁止房屋所有人进行出售、转让等行为。这一措施的目的在于保障房屋的产权，防止在涉及房屋产权的纠纷案件中产权被侵害，同时也有助于促进案件的执行，限制当事人逃避执行的行为，维护公平正义以及保障当事人的合法权益。

房屋保全的流程如下： 首先，申请人需要满足一定条件。申请人必须是具有诉讼权利的主体，例如房屋产权人、租赁合同当事人等；必须提供充分的证据证明房屋产权存在争议，且该争议可能导致产权受到侵害，对当事人利益造成损失；还需要具备一定的经济能力，以便承担保全期间可能产生的费用和损失。

其次是申请流程。申请人要向人民法院提出书面申请，在申请书中说明保全的具体事项和理由，并提供充分证据证明其主张的合法性。法院会依据申请人的具体情况和案件特点进行审核，若情况紧急，法院接受申请后必须在48小时内作出裁定。例如在诉前保全中，利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施，申请人应当提供担保，不提供担保的裁定驳回申请，法院接受申请后同样必须在48小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。而在诉中保全时，一般由当事人自己申请，法院也可依职权采取保全，法院可以责令申请人提供担保，申请人若不能提供担保会被驳回申请。

二、房屋保全需要准备的材料

申请书相关材料

财产保全申请书：一份申请书应当包含多方面内容，如申请保全人与被保全人的身份、送达地址、联系方式；请求事项和所根据的事实与理由；请求保全数额或者争议标的；明确的被保全财产信息或者具体的被保全财产线索；为财产保全提供担保的财产信息或资信证明，或者不需要提供担保的理由；以及其他需要载明的事项等。

诉讼财产保全申请书（若为诉讼中的保全）：原件需要个人签字或单位盖章，并且要详细阐述保全请求以及支撑此项请求的事实与理由等内容。

主体资格证明材料

申请人的身份证明文件：如果是个人则提供有效的身份证件，若是企业法人则提供营业执照等。例如申请人为自然人时，身份证复印件可作为身份证明；申请人为法人时，营业执照复印件（加盖公章）可证明其主体资格。

被申请人身份证明：如果被申请人是法人，要提交在工商局打印的企业机读档案资料；如果是自然人，则要打印常住人口信息表，如被告为夫妻，还需证明夫妻关系。在获取这些材料时，若由律师取证，需带律师执业证原件、调查取证的证明原件、案件受理通知书复印件，授权委托书复印件等（不收费，当场办理）。

财产相关材料

担保材料：

财产保全担保书及担保财产的权利凭证原件：担保财产的权属证明（如房地产权证）原件及复印件，并且担保财产的所有权明确而没有争议、没有设定抵押权等担保物权、也没有被依法查封、扣押、监管等情况，还需要提供相应的证明原件（可到房产所在地的房地产权中心开具无查封、抵押记录的证明）。如果采用现金担保，应当提供与请求范围价值相当的现金；采用实物担保的，应当提供与请求范围价值相当的动产或不动产，担保人还应提交用作担保的实物的购买发票、产权证等证明该实物所有权的材料。在担保期间，用作担保的实物仍可由担保人继续使用，但担保人必须书面向法院保证，在保全期间，对用作担保的实物，不转移、变卖、毁损、丢失，否则承担相应的法律责任。

担保财产的所有权人身份证或法人营业执照、法定代表人身份证明复印件：明确担保财产的所有权人身份情况，以确保担保的有效性和合法性。

被保全房屋的产权证明材料：如房屋所有权证等，明确被保全房屋的产权归属情况。如果没有房产证但可以提供其他房屋信息线索的，如已经网签备案的购房合同或者通过房产管理部门查询到的其他房屋信息线索，则法院可以依法裁定对房屋采取保全措施。

纠纷相关材料

双方当事人之间存在纠纷的证明材料：例如借款合同（借款申请书、有关借款的凭证、协议书和当事人双方同意修改借款合同的有关书面材料）可作为纠纷存在的证明材料；若涉及房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同原件等相关材料可证明纠纷情况。

法律文书（根据情况）：如果是在法律文书生效后，进入执行程序前申请财产保全的，应当写明生效法律文书的制作机关、文号和主要内容，并附生效法律文书副本。

三、房屋保全的注意事项

申请主体与法院职能相关的注意点

房屋保全一般需要利害关系人提出申请，法院通常不依职权主动采取财产保全措施，但在特殊情况下，如当事人没有提出申请，法院在必要时也可以裁定采取保全措施。申请人必须是具有诉讼权利的主体，像房屋产权人、租赁合同当事人等才有资格申请房屋保全。

申请人要清楚不同类型保全的法院管辖范围。例如诉前保全，利害关系人可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施；诉中保全则由受理案件的法院根据情况处理。

申请条件相关注意事项

情况紧急是一个重要的考量因素。对于诉前保全，必须是情况紧急，不立即申请保全将会使申请人的合法财产权益受到难以弥补的损害；诉中保全则是可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行时才进行申请。例如在涉及房屋可能被迅速转移产权或者遭到恶意破坏等紧急情况下，适合进行诉前保全；如果在诉讼过程中发现对方有转移房屋资产、逃避债务执行的迹象，则可进行诉中保全。

申请人必须提供担保。诉前保全申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请；诉中申请财产保全的，法院可以责令申请人提供担保，不提供担保的，驳回申请。担保的数额或财产价值需要与申请保全的财产数额相当，并且要确保担保财产的所有权明确、没有争议、没有设定抵押权等担保物权、也没有被依法查封、扣押、监管等情况。

案件必须有给付内容，属于给付之诉。例如涉及房屋买卖纠纷中要求支付购房款、房屋租赁纠纷中要求支付租金等情况属于给付之诉，才有进行房屋保全的基础。

保全措施执行中的注意事项

财产保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。在房屋保全中，要确保保全的房屋与案件存在直接关联，不能超出案件争议的范围对无关的房屋进行保全。例如在房屋抵押纠纷中，只能对作为抵押物的特定房屋进行保全，而不能随意扩大到抵押人其他无关的房产。

被申请人提供担保的，人民法院应当解除财产保全。如果被保全房屋的所有人提供了相应的担保，法院会裁定解除对房屋的查封等保全措施，所以申请人要关注被申请人的担保情况。

申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因财产保全所遭受的损失。申请人在申请房屋保全时要谨慎，确保有合理的依据和证据，如果因错误申请导致被申请人遭受损失，如房屋因保全期间不能正常交易而产生经济损失等情况，申请人需要承担赔偿责任。

四、房屋保全的费用

房屋保全的费用是根据实际保全的财产数额来交纳的。如果财产数额不超过1000元或者不涉及财产数额的，每件交纳30元；超过1000元至10万元的部分，按照1%交纳；超过10万元的部分，按照0.5%交纳。但是，当事人申请保全措施交纳的费用最多不超过5000元。例如，如果要保全的房屋价值为800元，那么只需交纳30元的保全费用；若房屋价值为5万元，则费用为30+(50000 - 1000)×1% = 520元；若房屋价值为20万元，则费用为30+(100000 - 1000)×1%+(200000 - 100000)×0.5% = 1020元（但由于最多不超过5000元，所以实际交纳5000元）。

五、房屋保全的期限

房屋保全属于不动产的保全，其期限不得超过三年。裁定保全后，会立即执行。在三年到期需要继续采取续保措施的，应在期限届满三十日前向法院提出申请，由法院及时安排续保；三年到期未采取续封或续冻措施的，保全措施自动失效。例如，在房屋产权纠纷案件中，法院在2022年1月1日对房屋进行保全裁定，那么这个保全措施最长持续到2025年1月1日，如果申请人在2024年12月1日前向法院提出续保申请，法院审核通过后可以继续对房屋进行保全，若2025年1月1日到期未申请续保，则保全措施失效，房屋所有人可以正常对房屋进行交易等操作。