近年来，在房屋买卖过程中，一些房地产开发商以“合同金”的名义向购房者收取资金，引发了诸多争议。实际上，在房地产领域，合同金和履约保证金往往被混淆或混用。那么，什么是合同金？什么是履约保证金？二者有何区别？履约保证金如何转为合同金？下面将详细为您解答。

一、什么是合同金？

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“合同中可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

由此可见，合同中的“定金”是具有担保性质的，它可以作为债权的担保，确保债务人履行合同义务。在房屋买卖中，购房者支付给开发商的“定金”实际上是法律意义上的“合同金”。

二、什么是履约保证金？

履约保证金，是指当事人为了确保合同的履行，由一方或双方预先支付给对方或第三方一定数额的资金，以担保合同的履行。在房屋买卖中，购房者支付给开发商的履约保证金，是为了确保购房者能够按时支付房款，履行合同义务。

三、合同金和履约保证金有何区别？

虽然合同金和履约保证金在房屋买卖中都起到担保合同履行的作用，但两者存在着本质区别：

1、性质不同：合同金是《合同法》规定的担保方式之一，是债权的担保；履约保证金则是双方约定的合同履行方式，是合同本身的履行。

2、法律后果不同：如果给付合同金的一方不履行合同义务，无权要求返还合同金；而收受合同金的一方不履行合同义务，应当双倍返还合同金。对于履约保证金，如果一方不履行合同义务，另一方可以要求其承担违约责任，但一般不要求双倍返还履约保证金，而是按照合同约定处理。

3、适用范围不同：合同金适用于各种合同类型，而履约保证金通常适用于具有持续履行性质的合同，如租赁合同、供货合同等。

四、履约保证金如何转为合同金？

在房屋买卖中，购房者支付给开发商的履约保证金，如果双方在合同中约定可以转为合同金，那么应当按照以下方式进行计算：

1、确定履约保证金数额：首先需要确定购房者支付给开发商的履约保证金数额。通常情况下，履约保证金数额由开发商确定，购房者同意后写入合同。

2、确定合同金比例：合同金比例通常由开发商确定，并写入合同中。常见的合同金比例有1%、2%、5%等，具体比例视各地市场情况而定。

3、计算公式：履约保证金转为合同金的计算公式为：合同金 = 履约保证金 × 合同金比例。

举例说明：某购房者购买一套商品房，房屋总价为200万元，合同中约定支付给开发商的履约保证金为20万元，合同金比例为5%。则履约保证金转为合同金的计算过程为：

合同金 = 20万元 × 5% = 1万元

即，该购房者支付的20万元履约保证金转为合同金后，合同金为1万元，剩余19万元将作为购房款的一部分。

五、注意事项

在实际操作中，购房者需要注意以下几点：

1、仔细阅读合同条款：签订房屋买卖合同前，购房者应当仔细阅读合同条款，尤其是关于履约保证金转为合同金的相关约定，了解转换的方式、比例等，避免产生不必要的纠纷。

2、明确履约保证金的性质：购房者应当明确履约保证金的性质，不要与定金或订金混淆。定金具有担保性质，而订金通常不具有担保性质，而是作为购房诚意的一种表现。购房者应了解开发商收取的资金属于哪一种，以便明确自身权利和义务。

3、保留相关证据：在支付履约保证金时，购房者应保留相关证据，如银行转账记录、收据等，以便日后发生纠纷时维护自身权益。

4、了解当地政策：各地的房地产市场政策可能存在差异，购房者应及时了解当地关于合同金和履约保证金的相关规定，确保自身权益得到充分保障。

总之，在房屋买卖中，履约保证金转为合同金涉及诸多细节，购房者应当谨慎对待，充分了解相关规定，避免陷入法律纠纷。同时，房地产开发商也应规范自身行为，明确告知购房者相关条款，避免引发不必要的争议和纠纷。