租房合同履约保证金，又称押金，是租赁关系中承租人向出租人交付一定金额的资金，以保证承租人履行合同义务，并在租赁期满或终止时返还给承租人的一种担保制度。履约保证金的规定旨在保护出租人和承租人的合法权益，促进租赁市场的健康发展。
**一、履约保证金的性质**履约保证金的性质有以下几种观点：
合同担保金：履约保证金是承租人为保证履行合同义务而向出租人交付的担保金，具有担保合同履行的性质，类似于民法典中的定金制度。 债务担保：履约保证金是承租人为担保租赁合同债务履行而向出租人交付的担保，具有债务担保的性质，类似于民法典中的抵押或质押制度。 民事违约金：履约保证金是承租人在违反租赁合同时向出租人支付的违约金，具有民事违约金的性质，类似于民法典中的违约金制度。 **二、履约保证金的法律效力**根据《合同法》第32条的规定，保证金具有担保合同履行的效力。租赁合同中约定的履约保证金，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，对出租人和承租人均具有约束力。
**三、履约保证金的数额**履约保证金的数额由出租人和承租人协商确定，一般不超过一个月租金。但法律对履约保证金的数额有最高限额的规定，如《深圳经济特区住房租赁条例》规定，履约保证金最高不得超过三个月租金。
**四、履约保证金的交付和返还**承租人在签订租赁合同时，应当向出租人交付履约保证金。出租人应当出具收据或其他证明，载明履约保证金的数额、交付日期和返还条件。
租赁期满或终止时，承租人已经履行全部合同义务的，出租人应当在扣除应扣款项后，将履约保证金全额返还给承租人。承租人未履行合同义务的，出租人可以从履约保证金中扣除相应款项，剩余部分返还给承租人。
**五、履约保证金扣除的范围**出租人从履约保证金中扣除的款项范围包括但不限于以下情形：
承租人未按期支付租金的，可以扣除欠缴租金和违约金。 承租人损坏租赁物或其附属设施的，可以扣除维修或更换费用。 承租人擅自改变租赁物用途或转租的，可以扣除违约金。 承租人提前解除租赁合同的，可以扣除违约金。 承租人未经允许擅自拆除或改造租赁物的，可以扣除恢复原状的费用。 承租人欠缴水电燃气等费用，可以扣除欠缴费用。 **六、履约保证金争议的解决**如果出租人和承租人对履约保证金的扣除产生争议的，可以通过以下途径解决：
协商：出租人和承租人可以通过协商的方式解决争议，达成和解协议。 调解：出租人和承租人也可以通过调解机构，如社区调解委员会、房地产中介机构等，进行调解，由调解员主持调解，促成双方达成调解协议。 仲裁：出租人和承租人可以在租赁合同中约定仲裁条款，将争议提交仲裁机构仲裁。仲裁机构作出的仲裁裁决对双方均有约束力。 诉讼：如果协商、调解和仲裁均无法解决争议，出租人和承租人可以向人民法院提起诉讼，由法院依法裁判。 **七、典型案例****案例1：**出租人拖欠履约保证金返还
小王租房后，按时支付租金并遵守租赁合同，租赁期满后，小王要求出租人返还履约保证金，但出租人以小王损坏租赁物为由扣留了部分保证金。小王认为出租人扣留保证金没有依据，于是向人民法院提起诉讼。法院经审理后，查明小王对租赁物并未造成重大损坏，判决出租人返还小王的履约保证金。
**案例2：**承租人提前解除合同
小林租房后，因工作原因需要提前解约。小林向出租人提出解约申请，并愿意支付违约金。但出租人不同意，要求小林继续履行租赁合同。小林无奈之下，向仲裁机构提交了仲裁申请。仲裁机构经审理后，判决小林支付一个月租金作为违约金，并解除租赁合同。
**结语**履约保证金是租赁关系中一项重要的担保制度，既能保障出租人和承租人的合法权益，也能促进租赁市场的健康发展。在签订租赁合同时，出租人和承租人应当对履约保证金的数额、交付和返还条件等条款进行明确约定，并遵守法律法规的规定，避免产生不必要的纠纷。
