物业履约保证金，是物业管理企业按照物业服务合同的约定，向物业所在地的房屋行政管理部门设立的专项资金。当物业管理企业履行物业服务合同过程中，出现违约行为时，房屋行政管理部门可以依照合同的规定，从该专项资金中扣除相应的违约金。物业履约保证金制度，是维护业主合法权益的一项重要保障，也是促进物业管理企业提高服务质量的有效手段。

近年来，随着物业管理行业的不断发展和成熟，物业履约保证金返还问题也日益受到关注。物业管理企业和业主双方对于保证金返还的条件、程序、时间等问题存在着不同的理解和争议，甚至由此引发了一些矛盾和纠纷。因此，有必要对物业履约保证金返还的相关问题进行深入探讨和分析，明确物业管理企业和业主双方的权利和义务，规范物业履约保证金返还行为，促进物业管理行业的健康发展。

一、物业履约保证金的性质与作用

（一）物业履约保证金的性质

物业履约保证金是一种合同担保，是物业管理企业与业主委员会或业主共同约定的，为确保物业服务合同顺利履行而向房屋行政管理部门交存的一定数额资金。其主要功能是担保和监督，即当物业管理企业出现违约行为时，可以从中扣除违约金；同时，通过对资金的监管，对物业管理企业的服务行为进行监督，督促其提高服务质量。

（二）物业履约保证金的作用

1.保障业主合法权益。业主是物业管理活动的受益者和最终服务对象，也是物业管理企业服务的评价者和监督者。物业履约保证金制度的建立，为业主提供了有效的维权途径。当物业管理企业出现服务质量不达标、擅自提高物业服务收费等违约行为时，业主可以向房屋行政管理部门提出申请，要求从物业履约保证金中扣除违约金，从而保障自身合法权益不受侵害。

2.规范物业管理企业行为。物业履约保证金制度的实施，促使物业管理企业更加重视合同的履行，自觉提高服务质量和水平，避免因违约行为而受到经济损失。同时，通过对资金的监管，可以有效地监督物业管理企业的经营行为，防止其出现侵占、挪用业主资金等违法违规行为，促进物业管理企业的健康发展。

3.维护社会和谐稳定。物业管理涉及千家万户，是社会生活中不可或缺的重要组成部分。物业履约保证金制度的建立，有助于及时化解物业管理纠纷，减少因物业管理引发的社会矛盾，维护社会和谐稳定。

二、物业履约保证金返还的条件与程序

（一）物业履约保证金返还的条件

物业履约保证金返还是指在物业服务合同履行期满或合同解除后，经房屋行政管理部门审查，物业管理企业未出现违约行为或已履行了违约责任，将剩余的物业履约保证金返还给物业管理企业。根据《物业管理条例》和《物业服务合同示范文本》的规定，物业履约保证金返还的条件主要包括：

1.物业服务合同履行期满。物业服务合同约定的期限届满，且业主委员会或业主共同决定不再续约的，物业管理企业可以申请返还履约保证金。

2.合同解除。在物业服务合同履行过程中，因不可抗力或业主委员会、业主的原因导致合同无法继续履行，合同解除后，物业管理企业可以申请返还履约保证金。

3.未出现违约行为。在物业服务合同履行期间，物业管理企业未出现擅自提高物业服务收费、擅自变更物业服务内容、服务质量不达标等违约行为，可以申请返还履约保证金。

4.已履行违约责任。在物业服务合同履行期间，物业管理企业出现违约行为，但经房屋行政管理部门协调，已经履行了相应的违约责任，可以申请返还剩余的履约保证金。

（二）物业履约保证金返还的程序

1.提出申请。物业服务合同履行期满或合同解除后，物业管理企业应向房屋行政管理部门提出书面申请，申请返还物业履约保证金。

2.审查核实。房屋行政管理部门收到申请后，应在规定的时限内对物业管理企业的申请材料进行审查核实，包括对物业服务合同的履行情况、是否存在违约行为等进行调查取证。

3.公示公告。经审查核实，物业管理企业未出现违约行为或已履行了违约责任的，房屋行政管理部门应在一定范围内进行公示公告，公示期不少于7个工作日。

4.返还保证金。公示期满后，房屋行政管理部门应在规定的时限内将剩余的物业履约保证金返还给物业管理企业，并做好相关登记和档案管理工作。

三、完善物业履约保证金返还制度的建议

（一）明确监管部门职责

物业履约保证金涉及房屋行政管理部门、财政部门和银行等多个部门，各部门的职责分工应当明确。房屋行政管理部门是物业履约保证金监管的责任主体，应当加强对物业管理企业的监督管理，及时协调处理物业履约保证金返还过程中出现的争议和纠纷。财政部门应当加强对物业履约保证金账户的监督管理，确保资金安全。银行应当严格按照监管部门的要求，做好物业履约保证金账户的日常管理工作。

（二）完善监管制度

1.建立信息公开制度。物业履约保证金的收取、使用和返还情况应当向社会公开，接受业主和社会的监督。房屋行政管理部门应定期公布物业管理企业的履约情况、保证金使用情况等信息，提高监管透明度。

2.建立联合惩戒制度。对存在违约行为的物业管理企业，除按照合同约定扣除违约金外，还应将其纳入失信黑名单，实施联合惩戒。对严重失信的物业管理企业，应取消其参与物业服务招投标的资格。

3.建立考核评价制度。房屋行政管理部门应建立物业管理企业的考核评价制度，将考核结果与物业履约保证金返还挂钩。对服务质量好、信誉度高的物业管理企业，缩短返还时限；对服务质量差、信誉度低的物业管理企业，延长返还时限或不予返还。

（三）加强宣传引导

物业管理企业和业主委员会、业主应当加强沟通交流，增进相互理解。物业管理企业应主动向业主委员会、业主公开物业服务合同的履行情况、物业费收支情况等信息，争取业主的理解和支持。业主委员会、业主也应理性维权，依法维护自身合法权益。同时，政府相关部门应加大宣传力度，通过多种渠道普及物业管理的相关法律法规，引导业主正确行使权利，共同营造和谐稳定的物业管理环境。

四、结语

物业履约保证金返还是维护业主合法权益、规范物业管理企业行为的重要举措。完善物业履约保证金返还制度，有利于促进物业管理行业的健康发展，提升人民群众的幸福感和获得感。希望通过本文的分析探讨，能为规范物业履约保证金返还行为提供一些参考和借鉴，共同推动物业管理行业的健康有序发展。