住建局履约保证金是指在建设工程领域，由施工企业或个人向建设行政主管部门（住建局）缴纳的一笔保证金，用于保证施工方履行建设工程合同的义务，包括按时竣工、保证工程质量、履行保修责任等。当施工方未按合同履行义务时，住建局可以依照相关规定和合同约定扣取履约保证金，以保障建设工程项目的顺利进行和维护相关各方的合法权益。

一、住建局履约保证金的性质和作用

住建局履约保证金属于一种合同履约担保，是施工方为保证合同顺利履行而采取的保障措施。其性质和作用主要有以下几点：

1. 确保工程如期竣工：住建局履约保证金可以有效督促施工方加快施工进度，避免因工期延误而影响工程整体进度。当施工方未能按时完成工程时，住建局可以扣取履约保证金，弥补因工期延误造成的损失。

2. 保证工程质量：施工方缴纳履约保证金后，会更加重视工程质量，严格按照合同要求进行施工，避免出现质量问题。住建局可以通过扣取履约保证金的方式，对施工质量进行把关，督促施工方履行整改义务，保障工程质量符合标准和规范。

3. 保障工程款项支付：住建局履约保证金可以对工程款项支付起到保障作用。当建设方因各种原因拖欠工程款时，施工方可以申请使用履约保证金，以保障施工过程的顺利进行和施工方的合法权益。

4. 确保保修责任履行：施工方缴纳履约保证金后，会更加重视工程的保修工作，确保在保修期内及时履行保修义务。当施工方未能按时履行保修责任时，住建局可以扣取履约保证金，用于组织其他单位进行保修，保障业主的权益。

二、住建局履约保证金的缴纳方式和标准

1. 缴纳方式：住建局履约保证金一般由施工方以现金、银行保函或保险形式缴纳。现金缴纳是最常见的做法，银行保函和保险则需要符合一定的条件和要求。

2. 缴纳标准：履约保证金的缴纳标准通常由住建局根据当地经济水平、工程规模和性质等因素确定，各地有不同的规定。常见的计算方法有以下几种：

（1）固定金额：根据工程规模和类别，设定一定的履约保证金数额，如某地规定房屋建筑工程每万平方米缴纳5万元。

（2）百分比：按照工程合同造价的一定比例缴纳，如规定按照合同造价的3%缴纳履约保证金。

（3）综合考虑：结合工程规模、类别和造价等因素综合确定，如规定工程造价在500万元以下的，每项工程缴纳10万元；造价在500万元以上的，按照合同造价的2%缴纳。

3. 缴纳时间：履约保证金一般在工程中标后签订合同前缴纳，也可以根据实际情况分期缴纳。如在工程施工过程中出现拖延工期、质量问题等情况，住建局可以要求施工方追加履约保证金。

三、住建局履约保证金的监管和使用

1. 监管部门：住建局履约保证金由住建局或其指定的部门进行监管，确保保证金专款专用，并接受审计部门的监督。

2. 保证金存放：履约保证金一般存入指定的银行账户，由监管部门进行统一管理。在工程竣工验收合格、保修期满且无质量问题或纠纷后，履约保证金将返还施工方。

3. 使用条件：当施工方出现未按时竣工、工程质量不合格、拖欠农民工工资、未履行保修义务等违反合同约定的行为时，住建局可以依照合同约定和相关规定扣取履约保证金。扣取的保证金可用于弥补损失、组织整改、支付农民工工资等。

4. 使用程序：住建局在扣取履约保证金前，应履行一定的程序，包括书面通知施工方、听取申辩意见、调查取证等。施工方对扣取决定有异议的，可以申请行政复议或提起行政诉讼。

四、住建局履约保证金的管理和创新

1. 加强履约保证金管理：住建局应建立健全履约保证金管理制度，明确监管部门、职责和流程，确保保证金的安全和有效使用。加强对保证金存放账户的管理，定期对账户进行核查，防止出现挪用、侵占等问题。

2. 创新履约保证金模式：随着经济和社会的发展，传统的现金缴纳模式存在一定的局限性，住建局可以探索创新履约保证金模式，如采用银行保函、保险担保等方式，减轻施工企业的资金压力，同时确保工程履约的保障。

3. 建立信用评价体系：住建局可以建立施工企业信用评价体系，对履约情况良好、信用等级高的企业给予一定的优惠政策，如降低履约保证金比例或采用免交保证金承诺制。对失信企业采取提高保证金比例、限制投标等措施，促进施工企业诚信履约。

4. 加强部门协作：住建局履约保证金涉及住建、财政、审计等多个部门，应加强部门间的协作和信息共享，共同监督保证金的缴纳、使用和管理。建立联席会议制度，定期研究解决履约保证金管理中的问题，不断完善相关制度和措施。

五、住建局履约保证金存在的问题及对策

1. 存在的问题：住建局履约保证金在实践中发挥了重要的作用，但也存在一些问题。主要包括：

（1）监管不力：一些地方住建局对履约保证金监管不力，存在保证金被挪用、侵占的现象，损害了施工方的权益。

（2）使用不规范：住建局在使用履约保证金时，存在程序不规范、随意扣取的情况，影响了施工方的合法权益，也损害了政府公信力。

（3）标准过高：一些地方的履约保证金标准过高，增加了施工企业的负担，不利于企业的健康发展。

（4）返还不及时：在工程竣工验收合格后，住建局不及时返还履约保证金，影响了施工方的资金周转和企业发展。

2. 对策建议：针对上述问题，提出以下对策建议：

（1）强化监管：住建局应加强对履约保证金监管，建立健全内部控制制度，定期对保证金账户进行核查，防止出现违规操作。完善审计制度，加强对保证金使用情况的监督检查，确保保证金专款专用。

（2）规范使用：住建局在使用履约保证金时，应严格按照法律法规和合同约定进行，规范使用程序，保障施工方的申辩权和知情权，提高使用透明度。

（3）合理确定标准：住建局应综合考虑当地经济水平、工程规模和性质等因素，合理确定履约保证金标准，避免标准过高或过低，平衡政府、业主和施工方的利益。

（4）及时返还：住建局应在工程竣工验收合格、保修期满且无纠纷后，及时返还履约保证金，保障施工方的资金流动性，促进企业健康发展。

六、结语

住建局履约保证金是建设工程领域的一项重要制度，对保障工程顺利进行、维护各方合法权益发挥着重要作用。住建局应不断完善履约保证金管理制度，创新履约保证金模式，加强信用评价体系建设，合理确定保证金标准，规范使用程序，强化监管力度，及时返还保证金，促进施工企业诚信履约，推动建设工程高质量发展。