在司法实践中，财产保全是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产被转移隐匿，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制处分或者扣押、冻结的强制措施。财产保全的作用在于防止被执行人通过转移财产等方式逃避执行，保障申请执行人的合法权益，维护司法权威。然而，在有些情况下，当事人会提前转移财产，尤其是房产等高价值财产，给司法执行带来困难。当财产保全前房产被转移，会对保全措施的效力和执行产生一定影响，需要采取相应的应对措施。
一、财产保全的类型和适用条件
财产保全在民事诉讼中是一种常见的司法措施，其类型主要包括诉讼保全和执行保全两种。
1.诉讼保全：诉讼保全是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，根据当事人或者利害关系人的申请，对当事人之间争议的财产或者涉案财产采取的限制处分或者扣押、冻结等强制措施，以保证将来的生效判决能够得到执行。诉讼保全的适用条件包括：
(1)当事人之间存在财产纠纷，且该纠纷属于人民法院受理民事诉讼的范围;
(2)当事人之间存在被保全财产，包括动产、不动产以及其他有价财产;
(3)请求保全一方有理由认为没有采取保全措施将难以执行;
(4)不采取保全措施会使申请人利益受到难以弥补的损害。
2.执行保全：执行保全是指人民法院在执行程序中，根据申请执行人的申请，对被执行人的财产采取的限制处分或者扣押、冻结等强制措施，以保障生效法律文书确定的义务得到履行。执行保全的适用条件包括：
(1)申请执行人持有人民法院生效的法律文书，如判决书、裁定书、调解书等;
(2)被执行人未按照生效法律文书履行义务，或者有证据证明其可能逃避履行义务;
(3)被执行人具有可供执行的财产;
(4)申请执行人提出财产保全的申请。
二、财产保全前房产被转移的情形和应对措施
在司法实践中，有些被执行人会提前预知可能被采取财产保全措施，因此会提前将房产等高价值财产转移，以逃避执行。当财产保全前房产被转移，会对保全措施的效力和执行产生一定的影响，需要采取相应的应对措施。
1.财产保全前房产被转移的情形
房产等不动产是高价值财产，也是被执行人容易转移的财产。被执行人转移房产通常会采取以下几种方式：
(1)通过买卖、赠与等方式转移房产：被执行人可能会通过与第三人签订虚假的买卖合同或者赠与合同，将房产转移给第三人，以达到逃避执行的目的;
(2)通过变更登记方式转移房产：被执行人可能会通过伪造、变造相关材料，或者与房产登记部门工作人员串通，将房产登记到第三人名下;
(3)通过设立抵押权方式转移房产：被执行人可能会通过设立虚假的抵押权，将房产转移到第三人名下，或者通过抵押权实现优先受偿权，减少可执行的财产;
(4)通过离婚析产方式转移房产：被执行人可能会通过与配偶离婚，并约定房产归属于配偶，以达到转移房产的目的。
2.应对措施
当财产保全前房产被转移，申请执行人可以采取以下应对措施：
(1)申请撤销权：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，由人民法院予以撤销。因此，申请执行人可以向人民法院提供证据，证明被执行人与第三人恶意串通，损害申请执行人利益，申请撤销相关合同或者交易行为，以追回被转移的房产;
(2)申请查封、冻结：申请执行人可以向人民法院申请对被转移的房产采取查封、冻结措施，防止房产被再次转移或者处分，并通过诉讼程序主张房产的所有权;
(3)申请执行人变更：申请执行人可以向人民法院提供证据，证明房产的受让人是被执行人的关联企业或者亲属，申请将该关联企业或者亲属追加为被执行人，以保障执行的顺利进行;
(4)申请刑事追责：根据《中华人民共和国刑法》第三百一十二条规定，隐匿、转移、变卖、毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。因此，申请执行人可以向公安机关提供证据，证明被执行人隐匿、转移、变卖房产的行为，申请追究其刑事责任。
三、相关司法解释和典型案例
对于财产保全前房产被转移的情形，最高人民法院也通过司法解释和典型案例予以了明确。
1.司法解释
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，人民法院冻结被执行人的银行存款，被执行人以其前已将存款转移他人名下为由提出异议的，人民法院不予支持。
2.典型案例
（1）案例一
某公司与某银行签订借款合同，向某银行借款5000万元。借款到期后，某公司未能按时偿还借款。某银行向人民法院申请强制执行，要求某公司偿还借款及利息。在执行过程中，某公司将其在银行的存款500万元转移至其关联公司名下。某银行向人民法院提出异议，要求对该500万元存款予以冻结。人民法院支持了某银行的异议请求，对该笔存款予以冻结。
（2）案例二
某公司与某房地产公司发生房屋买卖合同纠纷，某公司向人民法院提起诉讼，要求某房地产公司返还购房款3000万元。在诉讼过程中，某房地产公司将其名下的一栋办公楼转移至其关联公司名下。某公司向人民法院申请财产保全，要求对该栋办公楼予以查封。人民法院支持了某公司的保全申请，对该栋办公楼予以查封。
四、结论
综上所述，当财产保全前房产被转移，申请执行人可以采取申请撤销权、查封冻结、追加被执行人、刑事追责等应对措施，维护自身合法权益。人民法院也应当严格审查被执行人的财产状况，及时采取有效的保全措施，防止被执行人转移财产，损害申请执行人的利益。同时，相关部门也应当加强对房产登记、交易等环节的监管，防止被执行人通过虚假交易、伪造材料等方式转移房产，维护司法权威，保障社会公平正义。
