诉前保全 商品房买卖合同

一、引言

商品房买卖合同是商品房交易的核心法律文件，明确了买卖双方在房屋买卖过程中的权利义务关系。然而，在实际交易过程中，由于各种原因，可能会发生一方当事人违反合同约定，损害另一方当事人利益的情形。为维护当事人的合法权益，避免财产损失，诉前保全制度应运而生，为当事人提供了及时有效的救济途径。

诉前保全是指在诉讼程序开始之前，人民法院根据当事人的申请，对可能因诉讼标的物灭失、损毁或者转移而使判决难以执行的财产采取的先行保全措施。对于商品房买卖合同纠纷，诉前保全主要针对以下几种情况：

卖方违反合同约定，未按期交付房屋。 卖方将房屋出售给第三人，或已将房屋抵押给第三人，导致买方无法获得房屋所有权。 买方违反合同约定，拒付房款，导致卖方无法获得购房款项。 买方将已购买的房屋转让给第三人，导致卖方无法获得房屋出售收益。

本文将从诉前保全的适用范围、申请条件、措施以及相关法律依据等方面进行详细阐述，旨在帮助读者了解诉前保全在商品房买卖合同中的应用，并更好地维护自身合法权益。

二、诉前保全的适用范围

诉前保全并非适用于所有商品房买卖合同纠纷，只有符合特定条件的案件才能适用。根据相关法律规定，诉前保全的适用范围主要包括以下几种情况：

1. 确有证据证明当事人一方可能采取转移或者隐匿财产等行为，使将来的判决难以执行的。

例如，卖方在收到买方付款后，可能将房屋卖给第三人或进行抵押，导致买方最终无法获得房屋所有权。此时，买方可以申请对房屋进行保全，以防止卖方将房屋转移或隐匿，确保将来判决的执行。

2. 确有证据证明当事人一方可能毁坏或者损毁证据，使将来的判决难以执行的。

例如，卖方可能故意销毁或隐匿房屋的装修合同、房屋质量检测报告等证据，以逃避对房屋质量问题的责任。此时，买方可以申请对相关证据进行保全，以防止卖方销毁证据，确保将来判决的执行。

3. 其他可能造成诉讼标的物灭失、损毁或者转移，使将来的判决难以执行的情形。

例如，买方可能因资金周转困难而无法支付房款，卖方可能因担心买方无法履约而将房屋转让或抵押。在这种情况下，双方都可以申请对房屋进行保全，以防止房屋被转移或抵押，确保将来判决的执行。

三、诉前保全的申请条件

申请诉前保全并非可以随意提出，必须符合一定的条件才能得到法院的支持。根据相关法律规定，申请诉前保全必须具备以下条件：

1. 必须有明确的被告。

申请诉前保全的当事人需要明确被告的身份，并向法院提供被告的准确信息，如姓名、住址、联系方式等。

2. 必须有明确的诉讼标的物。

诉讼标的物是指当事人因诉讼而争执的具体物件，在商品房买卖合同中，诉讼标的物一般是房屋本身。申请诉前保全的当事人需要明确指明诉讼标的物，并提供相关证据，如购房合同、房屋权属证明等。

3. 必须有充分的证据证明申请诉前保全的必要性。

申请人需要向法院提供充分的证据，证明如果不采取诉前保全措施，将可能导致诉讼标的物灭失、损毁或者转移，使将来的判决难以执行。证据可以是书面证据、物证、证人证言等。

4. 必须提供担保。

申请人需要向法院提供担保，以确保诉前保全措施不会给被告造成不必要的损失。担保可以是现金、银行保函、不动产等，具体的担保方式和金额由法院根据案件情况决定。

四、诉前保全的措施

法院在收到诉前保全申请后，会根据案件情况和相关法律规定，采取相应的保全措施，以防止诉讼标的物灭失、损毁或者转移。常见的诉前保全措施包括以下几种：

1. 查封房屋。

法院可以对房屋进行查封，禁止任何人进入或处置房屋，以防止房屋被卖给第三人或抵押给第三人。查封措施由法院委托专门的机构进行，并由法院出具查封决定书。

2. 冻结买方银行账户。

法院可以冻结买方银行账户，以防止买方将购房款项转移或花掉，确保卖方将来能够获得购房款项。冻结措施由法院向银行发出司法冻结通知书，银行会根据通知书的内容冻结买方账户中的资金。

3. 限制使用房屋。

法院可以对房屋的使用进行限制，例如禁止买方对房屋进行装修、拆改等行为，以防止房屋被破坏或改变权属。限制使用措施由法院出具限制使用房屋决定书，并由相关部门进行监督执行。

4. 提取房屋所有权证。

法院可以提取房屋所有权证，以防止房屋被出售或抵押。提取措施由法院委托专门的机构进行，并由法院出具提取房屋所有权证通知书。

五、诉前保全的法律依据

诉前保全制度是由《中华人民共和国民事诉讼法》规定的，该法第二百条至第二百零六条对诉前保全进行了详细的规定。此外，一些相关的司法解释也对诉前保全的具体适用范围、申请条件、措施等方面进行了补充解释。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定：“人民法院认为有必要采取诉前保全措施的，可以根据申请人的申请，作出决定，采取以下保全措施：

对财产进行查封、扣押、冻结； 对人身进行限制； 其他必要的保全措施。

第二百零一条规定：“申请诉前保全，必须提供担保。申请人不能提供担保的，人民法院不予准许。”

六、诉前保全的程序

申请诉前保全需要经过一定的程序，具体步骤如下：

1. 准备申请材料。

申请人需要准备以下材料：

诉前保全申请书。申请书需要写明申请人、被告、诉讼标的物、保全请求、申请理由、证据等内容。 与案件有关的材料，如购房合同、房屋权属证明等。 担保材料。申请人需要提供担保，以确保诉前保全措施不会给被告造成不必要的损失。

2. 向法院递交申请材料。

申请人可以向被告住所地、诉讼标的物所在地或申请人住所地的人民法院递交诉前保全申请材料。

3. 法院审查申请材料。

法院收到申请材料后，会进行审查，判断申请是否符合法律规定。如果申请符合法律规定，法院会受理申请。

4. 法院进行裁决。

法院审查申请材料后，会根据案件情况作出裁决，决定是否采取诉前保全措施。如果法院决定采取诉前保全措施，会作出裁定书，通知申请人和被告。

5. 执行裁定书。

法院作出裁定书后，会由法院执行部门负责执行裁定书，对诉讼标的物进行保全。

七、诉前保全的注意事项

在申请诉前保全的过程中，需要注意以下事项：

1. 及时申请。

诉前保全必须在诉讼程序开始之前进行，如果等到诉讼程序开始之后再申请，就失去了