协议退房可以申请财产保全吗？

在租赁关系中，因各种原因导致租赁合同无法继续履行而协议解除租赁合同的情况时有发生。在实践中，部分出租人可能会面临承租人拖欠房租、损坏房屋等情形，但承租人已将房屋内物品搬离，导致出租人无法通过扣押物品的方式维护自身合法权益。在此情况下，出租人是否可以申请财产保全？本文将对此问题进行深入探讨。

一、 协议退房与财产保全概述

（一）协议退房

协议退房是指出租人和承租人经协商一致，提前解除租赁合同的行为。与因一方违约而导致的合同解除不同，协议退房是双方当事人的真实意思表示，双方均无需承担违约责任。协议退房需要签订书面协议，对退房时间、租金结算、房屋腾退、物品处理等事项进行明确约定。

（二）财产保全

财产保全是指人民法院在诉讼开始前或进行中，为防止当事人（主要是被告）转移、隐匿、变卖财产，损害对方当事人合法权益，依法采取的限制财产所有人处分其财产的强制措施。财产保全必须具备以下条件：

1. 申请人必须是与被申请人之间存在或即将存在民事纠纷的利害关系人；

2. 申请人需提供担保；

3. 必须有明确的被申请人、具体的财产线索和请求事项；

4. 情况紧急，不立即采取财产保全将会使申请人的合法权益受到难以弥补的损害。

常见的财产保全方式包括查封、扣押、冻结等。

二、 协议退房可以申请财产保全吗？

根据我国《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，协议退房并非申请财产保全的绝对障碍。在协议退房过程中，如果符合申请财产保全的条件，出租人仍然可以向人民法院提出财产保全申请。

例如，承租人在租赁期间拖欠了数月房租，并对房屋造成了严重损坏。在双方协商退房时，承租人承诺会赔偿相应的损失。但当出租人要求承租人支付赔偿款时，承租人却拒不支付，并已将个人物品搬离。此时，出租人可以依据双方签订的租赁合同和协议退房协议，向人民法院提起诉讼，并申请财产保全，要求冻结承租人的银行账户或查封其名下财产，以保障自身债权的实现。

三、 协议退房申请财产保全的注意事项

在协议退房的情况下，出租人申请财产保全需要注意以下事项：

（一）注意协议内容

在签订协议退房协议时，出租人应尽量将可能涉及的财产损失赔偿责任在协议中明确约定，并明确违约责任的承担方式。如果承租人在协议中承认了其应承担的赔偿责任，则可作为出租人日后申请财产保全和提起诉讼的有利证据。

（二）及时固定证据

在发现承租人存在拖欠房租、损坏房屋等行为时，出租人应及时收集和固定相关证据，例如拍摄照片、视频，留存缴纳租金的凭证、维修房屋的发票等，以便日后维权所需。

（三）及时寻求法律帮助

在与承租人协商退房过程中，如果遇到无法解决的争议，出租人应及时咨询专业律师，在律师的指导下维护自身合法权益。

四、 结语

总而言之，协议退房本身并不能成为阻止出租人申请财产保全的理由。出租人在与承租人协议退房时，要注意相关风险，规范协议内容，并及时固定证据。在必要时，应毫不犹豫地选择法律途径维护自身合法权益。