小产权房财产保全做担保

在当今社会，房屋作为一种重要的不动产，常常被用于各种金融活动中，例如抵押贷款、担保等。然而，与商品房不同的是，小产权房由于其特殊性，在法律地位上存在一定的争议，这也导致了其在财产保全方面面临着诸多限制。本文将探讨小产权房在财产保全做担保方面存在的风险和挑战，并结合相关法律法规，分析其可行性和操作要点。

一、小产权房的定义及法律性质

小产权房，又称“乡产房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，没有国家房管部门颁发的产权证。其产生原因主要是在城乡二元结构下，为解决农村居民住房问题而自发形成的一种住房形式。由于其不符合国家土地管理和房屋管理的法律法规，因此小产权房的法律性质长期处于模糊地带。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律规定，农村集体土地的所有权归集体所有，任何单位和个人不得非法占用或买卖。这意味着，未经合法审批手续，在农村集体土地上建造的房屋，其产权归属存在争议，无法获得国家法律的完全保护。

二、小产权房财产保全的风险和挑战

由于小产权房的法律地位不明确，将其作为财产保全的担保物存在着巨大的风险和挑战：

（一）法律风险

产权归属不明确： 小产权房的产权归属存在争议，一旦发生纠纷，法院难以进行有效的裁决，这将直接影响到债权人的利益。 处置变现困难： 由于缺乏合法的产权证书，小产权房无法像商品房一样进行正常的交易流通，一旦债务人无法偿还债务，债权人将面临处置变现的难题。 政策风险： 国家对小产权房的政策态度一直较为谨慎，近年来更是加大了对违法占地建房的打击力度，这使得小产权房的未来充满了不确定性。

（二）操作挑战

价值评估难： 小产权房缺乏统一的市场交易价格，评估机构难以对其进行准确的价值评估，这增加了财产保全的难度。 登记备案难： 由于法律上的障碍，小产权房无法办理正规的房产登记，这也给财产保全登记备案工作带来了很大困难。 执行风险高： 一旦债务人无力偿还债务，法院在对小产权房进行强制执行时，可能会遇到来自当地村民或村集体的阻挠，执行难度较大。

三、小产权房财产保全的可行性分析

尽管小产权房作为财产保全的担保物存在诸多风险，但在实践中，部分地区和法院也进行了一些探索，尝试在一定条件下允许小产权房进行财产保全。例如：

部分地区允许小产权房办理抵押登记： 一些地方政府为了解决农民贷款难的问题，出台了相关政策，允许在一定条件下，对小产权房办理抵押登记手续，但这并不意味着小产权房获得了完全的法律认可。 法院在司法实践中进行了一定的突破： 在一些具体的案件中，为了保障债权人的合法权益，法院在充分考虑各方利益的基础上，对于符合一定条件的小产权房，也进行了财产保全的尝试。

需要注意的是，小产权房作为财产保全的担保物，其可行性需要根据具体情况进行分析，并严格遵守以下原则：

合法性原则： 小产权房的建造必须符合当地的土地管理和房屋管理的法律法规，不得存在违法占地、违章建筑等情况。 自愿性原则： 债权人和债务人应当在平等自愿的基础上，就小产权房作为财产保全的担保物达成一致意见，并签订书面协议。 风险可控原则： 债权人应当充分认识到小产权房作为财产保全的风险，并采取相应的风险防范措施，例如：要求债务人提供其他担保、提高担保比例等。

四、小产权房财产保全的操作要点

在进行小产权房财产保全操作时，需要注意以下几个方面：

（一）尽职调查

在接受小产权房作为财产保全的担保物之前，债权人应当对房屋的权属情况、土地性质、建造手续、是否存在抵押等情况进行详细的调查，并保留相关证据。

（二）合同约定

债权人和债务人应当签订书面的财产保全合同，明确约定担保范围、担保期限、担保责任、违约责任等内容。同时，还应当对小产权房可能存在的风险进行充分的提示和说明。

（三）公证或见证

为了增强财产保全合同的法律效力，建议对合同进行公证或律师见证。公证机关或律师会对合同的合法性和真实性进行审查，并对当事人进行法律告知。

（四）协助执行

一旦发生纠纷，债权人应当积极配合法院的执行工作，提供必要的证据和信息，协助法院对小产权房进行处置变现。

结语

综上所述，小产权房财产保全做担保是一项复杂且存在一定风险的操作。在实践中，需要根据具体情况进行分析，并严格遵守相关法律法规和操作规程。建议债权人在进行此类操作时，咨询专业律师的意见，以保障自身的合法权益。