贷款房是否能财产保全申请？

在经济活动中，债务纠纷时有发生。为了保障债权人的合法权益，法律赋予了债权人申请财产保全的权利，防止债务人转移财产逃避债务。然而，现实生活中，很多房屋都处于按揭贷款的状态，这便引发了一个问题：贷款房是否能被申请财产保全？本文将针对这个问题，从不同角度进行详细解析。

一、什么是财产保全？

财产保全，是指人民法院在诉讼开始前或进行中，为防止当事人（主要是被告）转移、隐匿、变卖财产，损害对方当事人利益，而依法采取的限制当事人对财产进行处分的强制措施。简单来说，就是将可能被转移的财产“冻结”起来，防止其消失，以便将来用于偿还债务。

常见的财产保全措施包括：

查封：禁止被申请人处分被查封的财产。 扣押：将被申请人的财产转移到法院或其他指定地点进行保管。 冻结：限制被申请人提取、转让银行存款或其他资金。

二、贷款房的产权归属问题

要解答“贷款房是否能财产保全”这个问题，首先要明确贷款房的产权归属。很多人误认为，贷款买房后，房子就归银行所有。实际上，这种认识并不准确。

贷款买房通常会涉及到购房者、开发商和银行三方。在办理按揭贷款时，购房者、开发商和银行会签订一系列合同，其中包括《商品房买卖合同》和《抵押贷款合同》。根据合同约定，购房者支付首付款后，开发商将房屋产权转移给购房者，购房者取得房屋所有权；同时，购房者以所购房屋为抵押物，向银行申请贷款，银行拥有该房屋的抵押权。

因此，贷款房的产权归属可以概括为：

房屋所有权归购房者所有。 房屋抵押权归贷款银行所有。

三、贷款房可以被申请财产保全吗？

根据上述分析，贷款房的产权较为复杂，既有房屋所有权，又有房屋抵押权。那么，在这种情况下，贷款房是否可以被申请财产保全呢？

答案是可以，但需要根据具体情况进行分析：

1. 针对房屋所有权申请财产保全

如果债权人申请财产保全的对象是房屋所有权，即针对购房者的财产进行保全，那么在法律上是可行的。因为购房者拥有房屋所有权，其房产是可以被查封的。但是，由于该房产已经设定抵押，查封后，法院通常会通知抵押权人，即贷款银行。

在这种情况下，法院可能会根据案情和房屋价值，采取以下几种方式处理：

如果房屋价值明显高于贷款余额和保全标的，法院可能会允许房屋拍卖，拍卖所得价款在偿还银行贷款和债权人债权后，剩余部分返还给购房者。 如果房屋价值不足以清偿银行贷款和保全标的，法院可能会驳回债权人的保全申请，或者维持查封状态，等待案件审理结束后再行处理。

2. 针对房屋抵押权申请财产保全

如果债权人申请财产保全的对象是房屋抵押权，那么情况会比较复杂。因为抵押权属于担保物权，其效力依附于主债权，即银行的贷款合同。如果债权人与购房者之间的债务纠纷与银行无关，那么债权人通常不能直接申请查封房屋的抵押权。

在这种情况下，债权人可以考虑以下几种方式维护自身权益：

通过诉讼途径，要求法院判决购房者偿还债务，并在判决生效后，申请强制执行购房者的财产，包括已抵押的房屋。 如果购房者无力偿还债务，债权人可以向银行提出代位求偿，要求银行以抵押房产拍卖所得价款优先偿还债务。但代位求偿的前提是债权人必须对购房者拥有合法有效的债权，并且购房者怠于行使到期债权。

四、总结

综上所述，贷款房并非完全不能被申请财产保全。具体能否保全，需要根据申请保全的对象（房屋所有权或抵押权）、房屋价值、债权性质等因素进行综合判断。建议债权人在遇到此类问题时，咨询专业律师，根据自身情况选择最优的维权方案。

需要注意的是，财产保全是一项非常专业的法律程序，涉及到很多法律规定和操作细节。非专业人士很难独立完成，建议寻求专业律师的帮助，以确保自身合法权益得到有效维护。