履约保证金12个月退还

履约保证金是指购房者在购买商品房时，为保证购房合同履行而支付给开发商的一定金额。根据我国《商品房销售管理办法》规定，开发商应当将购房者支付的履约保证金在发生以下情况之一时，退还给购房者：

第一，购房者履行了买卖合同的义务。即在规定的时间内按照买卖合同的约定支付房款，并签订了《商品房买卖合同》。

第二，购房者依照约定支付了全部的履约保证金。购房者在签订买卖合同时，在约定的期限内支付了全部的履约保证金。

第三，购房者与开发商解除了买卖合同。购房者和开发商协商一致，双方解除了买卖合同。

第四，购房者在开发商违约的情况下解除了买卖合同。在购房者履行买卖合同义务的情况下，开发商发生违约，购房者依法解除了买卖合同。

第五，购房者依法解除了买卖合同。购房者符合解除合同的法定条件，依法解除了买卖合同。

根据以上规定，购房者如果符合相应的要求，履约保证金应当在以上情况发生后的12个月内退还给购房者。履约保证金的退还不仅是一种保护购房者的权益的措施，也是规范房地产交易秩序的重要环节。

如何确保履约保证金的退还？首先是购房者要保留好履约保证金的相关证据，包括购房合同、收据等。购房者应当妥善保管这些证据，以备不时之需。

其次是购房者要及时联系开发商咨询履约保证金的退还事宜。购房者在符合退还条件后，应当与开发商取得联系，咨询退还具体流程和时间。如遇开发商无理拖延或不予退还的情况，购房者可以向相关部门投诉或寻求法律援助来维护自己的权益。

最后，购房者要掌握相关法律法规，了解自己的权益和义务。购房者在交付履约保证金时，应当仔细阅读购房合同的条款，了解自己的权益和义务。在购买房屋过程中，购房者如遇到问题可以及时咨询专业人士或法律机构，以保障自身利益。

总之，履约保证金的退还是购房者合法权益的保障，也是房地产交易秩序的重要环节。购房者应当积极主动地维护自己的权益，保留好相关证据，与开发商保持沟通，并了解相关法律法规，从而确保自己的履约保证金能够按时退还。