买房时的履约保证金怎么算

履约保证金是购房者在购房时需要支付的一笔金额，作为购房者与卖方签订购房合同的一种保证。履约保证金的数额一般是根据购房合同的约定来确定的。

首先，履约保证金的数额与购房房源的价格有关。一般来说，履约保证金通常是购房总价的一定比例，例如购房总价的1%或者2%。

其次，履约保证金的数额与购房的支付方式有关。如果购房者选择一次性支付购房款，则履约保证金的数额一般较低；如果购房者选择按揭贷款方式支付购房款，则履约保证金的数额一般较高。

履约保证金的支付方式一般有两种，一种是一次性支付，购房者在签订购房合同时需要一次性支付履约保证金；另一种是分期支付，购房者在签订购房合同时需要支付一部分履约保证金，然后在后续的时间内分期支付剩余的履约保证金。

购房者支付履约保证金的方式一般有两种，一种是直接支付给卖方，这种方式下购房者需要将履约保证金转账或者现金支付给卖方；另一种是支付到第三方监管账户，这种方式下购房者需要将履约保证金转账或者现金支付到第三方监管账户，由该账户专门用于监管履约保证金的使用。

履约保证金的退还一般有两种情况。一种情况是购房合同生效后，购房者在履约期限内完成购房款的支付，并按照购房合同的要求办理相关手续，履约保证金将会在购房合同约定的时间内全额退还给购房者；另一种情况是购房者在履约期限内没有完成购房款的支付，购房合同解除或者终止，履约保证金将会根据购房合同的约定处理。

总结起来，买房时的履约保证金的算法是根据购房合同的约定，通常是购房总价的一定比例。履约保证金的支付方式有一次性支付和分期支付两种，支付给卖方或支付到第三方监管账户。履约保证金的退还根据购房合同的约定，在购房合同生效后全额返还给购房者，或根据购房合同的约定处理。