烂尾楼项目履约保证金退不回来的问题一直备受关注。履约保证金是指购房者在签订购房合同时，为确保开发商履行合同义务，在购房款中额外支付的一笔款项。退房时，购房者按照合同约定可以申请退还保证金。然而，在一些烂尾楼项目中，购房者退还履约保证金的难题却屡屡出现。

首先，所谓烂尾楼项目是指由于各种原因，开发商无法按时按量建设完成的楼盘。这些项目往往因为资金链断裂、管理困难等原因导致无法继续建设。购房者面临的主要问题之一就是如何能以较低的损失退出这些烂尾楼项目。但实际情况是，在这些项目中，开发商往往并不主动退款，购房者只能通过法律手段来维护自己的权益。

对于退还履约保证金的问题，购房者通常需要联系开发商，提出正式的退款申请。但是，由于开发商的资金问题，往往难以按时支付退款。购房者只能通过法律途径来要求开发商履行退款义务。然而，实际操作中发现，一些购房者即使通过诉讼成功判决开发商退款，但由于开发商没有足够的现金流，依然无法及时足额退款。

其次，即使购房者通过法律手段迫使开发商退还保证金，开发商的履约能力仍然是个问题。一些开发商资金链断裂，将保证金作为一种资金周转的手段。在这种情况下，即使购房者通过法律手段强制开发商退还保证金，开发商很可能没有足够的资金来支付，最终导致购房者无法获得保证金。

另外，一些烂尾楼项目由于建设方案变更、政策调整等原因，导致购房者面临退房的问题。一些开发商往往会以种种理由拖延退房手续，也导致购房者的保证金难以退还。这些问题在法律规定不明确、监管不到位的情况下尤为突出。

面对烂尾楼项目履约保证金退不回来的问题，购房者需要加强自我保护意识。首先，在购房过程中要选择有信誉、有实力的开发商，尽量避免购买烂尾楼项目。其次，在签订购房合同时，要明确规定履约保证金的退还条件和方式，并保留好相关证据以备日后维权之需。

此外，政府部门也应加强对烂尾楼项目的监管，提升合同履约的约束力。要加强对开发商的资金监管，确保开发商足够的履约能力。同时，加强对购房者权益的保护，加大对开发商的监管力度，确保购房者能够顺利退还履约保证金。

总之，烂尾楼项目履约保证金退不回来的问题是一大难题。购房者在购买烂尾楼项目时要慎重考虑风险，同时加强自我保护意识。政府部门也应加强对烂尾楼项目的监管，以确保购房者的合法权益得到维护。