房屋上房时交的履约保证金

一、什么是房屋上房时的履约保证金？

房屋上房时的履约保证金是指购房人在购买新房时，向开发商缴纳的一笔资金。这笔资金主要用于确保购房人履行购房合同中的义务，例如按时支付房款、接收房屋等。履约保证金在购房人履行完合同义务后，由开发商无息退还给购房人。

二、缴纳履约保证金的意义

缴纳履约保证金具有以下几个方面的意义：

1. 保障开发商的合法权益。购房人缴纳履约保证金后，如果违约，开发商有权从履约保证金中扣除违约金。这可以有效减少开发商因购房人违约而造成的经济损失。
2. 约束购房人的行为。缴纳履约保证金后，购房人需要更加谨慎地考虑自己的购房决定。因为如果违约，不仅会损失履约保证金，还会影响自己的征信记录。
3. 促进合同的顺利履行。履约保证金的存在，可以在一定程度上促使购房人和开发商更加积极主动地履行合同义务。

三、缴纳履约保证金的比例

房屋上房时缴纳的履约保证金，一般占房款总额的1%-3%。具体比例由开发商与购房人协商确定，但不同地区和开发商的规定可能有所不同。

四、缴纳履约保证金的方式

缴纳履约保证金的方式一般有两种：

1. 一次性付清。购房人在签订购房合同时，一次性将履约保证金付给开发商。
2. 分期支付。购房人在不同的阶段分期缴纳履约保证金，例如在签订购房合同时缴纳一部分，在验收房屋时再缴纳一部分。

五、履约保证金的退还时间

履约保证金的退还时间一般在购房人履行完合同义务后。开发商应当在房屋交付使用之日起30日内，将履约保证金如数退还给购房人。如果开发商逾期不退还履约保证金，购房人可以要求开发商支付逾期利息。

六、履约保证金的处罚

如果购房人违反合同，开发商有权从履约保证金中扣除违约金。违约金的计算标准一般在购房合同中约定。需要注意的是，开发商扣除违约金后，剩余的履约保证金仍需退还给购房人

七、履约保证金存在的问题

履约保证金虽然在实践中发挥了积极的作用，但也存在一些问题：

1. 金额过高。有的开发商为了减少购房人的违约风险，将履约保证金的比例设置得过高，给购房人带来了较大的经济负担。
2. 退还困难。有的开发商在购房人履行完合同义务后，以各种借口拖延履约保证金的退还，侵犯了购房人的合法权益。
3. 监管不力。有的地方的住建部门对履约保证金的监管不到位，导致部分开发商违规使用履约保证金，甚至挪用履约保证金牟利。

八、如何完善履约保证金制度

为了完善履约保证金制度，需要采取以下措施：

1. 合理确定履约保证金比例。政府有关部门应制定指导性意见，合理确定履约保证金的比例。既要保证开发商的合法权益，也要减轻购房人的经济负担。
2. 加强监管。住建部门要加强对履约保证金的监管，尤其是对履约保证金的使用情况进行严格审查。发现开发商违规使用履约保证金的，要依法追究其责任。
3. 加强购房人权益保护。购房人可以通过业主委员会等组织，对开发商使用履约保证金的情况进行监督。发现开发商侵犯自身权益的，要及时向有关部门举报或通过法律途径维护自己的合法权益。

九、案例分析

案例1：2018年，北京市昌平区某开发商在销售商品住宅时，将履约保证金比例设定为5%。购房人李某在签订购房合同时，向开发商缴纳了20万元的履约保证金。2019年，李某因资金不足，无法按期支付房款。开发商根据购房合同约定，从履约保证金中扣除了10万元的违约金。剩余的10万元履约保证金，在李某解除购房合同时，由开发商退还给了李某。

案例2：2019年，江苏省南京市某开发商在销售商品住宅时，未向购房人收取履约保证金。但购房人张某在收房后发现房屋存在质量问题，要求开发商承担违约责任。开发商辩称，张某未缴纳履约保证金，因此没有 право требовать 开发商承担违约责任。后来张某向住建部门投诉，住建部门责令开发商补收履约保证金并赔偿张某的损失。

以上两个案例说明，履约保证金在保障开发商和购房人合法权益方面具有重要作用，但需要注意，履约保证金的比例应合理确定，退还应 timely，监管应有力，购房人的权益应得到充分保护。