商品房销售代理合同履约保证金

摘要：商品房销售代理合同履约保证金是商品房销售代理合同中常見的風險控制機制，本文將深入探討商品房销售代理合同履约保证金的相關規定、功能、作用及常见问题，為相關從業人員及消費者提供實務指引。

一、概念

商品房销售代理合同履约保证金是指委托方（開發商）在商品房销售代理合同中約定，由代理方（銷售代理）在簽訂合同時或在規定的期限內，向委托方支付一定數額的資金作為保證，以保證代理方在合同履行過程中履行其義務，特別是按時完成銷售代理任務。

二、性質

商品房销售代理合同履约保证金屬於擔保性質的保證金，具有以下特點：

1. 單方面性：僅由代理方向委托方提供，委托方不向代理方提供保證金。
2. 附從性：從屬於商品房销售代理合同，合同解除或終止後，保證金原則上應予返還。
3. 不可撤銷性：在合同約定的期限內，代理方不能單方面撤銷或要求返還保證金。

三、法規依據

商品房销售代理合同履约保证金相關規定主要散見於以下法規中：

1. 《合同法》
2. 《中華人民共和國民法典》
3. 《商品房销售代理合同示範文本文本》
4. 各地關於商品房销售代理的相關地方性法規和規章

四、作用

商品房销售代理合同履约保证金具有以下作用：

1. 擔保作用：保證代理方履行合同義務，特別是按時完成銷售代理任務。
2. 風險控制作用：減輕委托方的風險，如果代理方未能履行合同義務，委托方可以動用保證金賠償損失。
3. 規範作用：促使代理方謹慎履約，監督代理方規範運營。

五、數額和期限

商品房销售代理合同履约保证金的數額和期限應由委托方和代理方在合同中約定，一般會考慮以下因素：

• 代理任務的難度和銷售目標
• 代理方的資信和履約能力
• 銷售代理市場慣例
• 當地的法規和政策要求

常見的數額和期限如下：

• 數額：一般為代理費用或銷售金額的1%-5%
• 期限：一般為合同約定的銷售代理期

六、處理方式

商品房销售代理合同履约保证金的處理方式主要有以下兩種：

1. 全額返還：如果代理方完全履行合同義務，委托方應在約定的時間內將保證金全額返還給代理方。
2. 抵償損失：如果代理方未能履行合同義務，委托方可以從保證金中扣除相應的損失，不足部分仍可向代理方追償。

值得注意的是，委托方動用保證金抵償損失的，應當提供相關證據證明代理方的違約行為及其造成的損失，避免發生不當扣留保證金的情況。

七、常見問題

實務中，商品房销售代理合同履约保证金會引發一些常見問題，如下：

不能。保證金的用途專門用於賠償委托方的損失，不能用於抵銷代理費用。

代理方可以通過協商或仲裁、訴訟等方式要求委托方返還保證金。

一般情況下，如果代理方中途解約，委托方有權沒收保證金。但如果解約是委托方的責任或不可歸責於代理方，則代理方有權要求返還保證金。

委托方破產後，保证金應作為專門債權人債權予以優先受償。

八、注意事項

在實務中，委托方和代理方在處理商品房销售代理合同履约保证金時應注意以下事項：

1. 明確約定：在合同中明確規定保證金的數額、期限、處理方式等條款。
2. 妥善保管：委托方應妥善保管保證金，避免出現損失或挪用等情況。
3. 及時返還：代理方完全履行合同義務後，委托方應及時返還保證金。
4. 保留證據：委托方扣留保證金時，應保留充分的證據證明代理方的違約行為及其造成的損失。
5. 依法維權：如果出現糾紛，委托方和代理方應依法維護自己的權益。

通過合理規定和使用商品房销售代理合同履约保证金，可以有效保障委托方和代理方的權益，促進商品房销售代理市場的健康發展。