## 预售房监管资金履约保函 **引言**

预售商品房监管制度是政府为保障预售商品房购房人的合法权益而实施的一项重要制度。监管资金履约保函是该制度中至关重要的一部分，它有效地保障了监管资金的专款专用和安全使用，为预售房购房人提供了有力保障。

## 预售房监管资金 **概述**

预售房监管资金，是指房地产开发企业在销售预售商品房时，按照规定将一定比例的预售款项存入由政府监管的专门银行账户，并由政府或其委托机构进行监管的资金。监管资金主要用于确保房地产开发企业按期竣工交房、维护购房人的合法权益。

**监管方式**

预售房监管资金监管方式主要有两种：一是政府直接监管，即由政府相关部门直接监管监管资金的存放、使用等情况；二是委托监管，即由政府委托具备相应资质的金融机构或第三方机构监管资金。无论是何种方式，监管资金均应专户存储，不得被挪作他用。

## 预售房监管资金履约保函 **定义**

预售房监管资金履约保函，是指由商业银行或保险公司向政府监管部门出具的具有法律约束力的书面承诺，保证在预售商品房项目开发过程中，房地产开发企业如不能按期竣工交房或不能按规定使用监管资金，保证人将按照保函的约定向监管部门承担赔偿责任。

**意义**

预售房监管资金履约保函具有以下重要意义：

• 确保监管资金安全：保函可以防止房地产开发企业挪用监管资金，确保资金专款专用，保障购房人的资金安全。
• 促进行业自律：保函制度对房地产开发企业形成约束，促使其严格遵守相关规定，规范经营，提高工程建设质量。
• 维护购房人权益：保函为购房人提供了多一层财务保障，在房地产开发企业无法按期竣工交房或违规使用监管资金时，购房人可向保证人索赔损失，维护自身合法权益。

**保函内容**

预售房监管资金履约保函一般包含以下主要内容：

• 保函金额：指保函的最高赔偿金额，通常为预售商品房项目监管资金总额。
• 保证期限：指保函的有效期，一般为预售商品房项目竣工验收合格之日起计算的一定期限，通常为两年以上。
• 保证方式：指保证人在房地产开发企业未能按期竣工交房或违规使用监管资金时承担赔偿责任的方式，一般为连带责任保证。
• 保函格式：一般采用全国统一格式，由住房和城乡建设部制定。

**保函办理流程**

预售房监管资金履约保函的办理流程一般如下：

1. 房地产开发企业向银行或保险公司提出保函申请。
2. 银行或保险公司对房地产开发企业的资质、财务状况、项目情况等进行审查。
3. 银行或保险公司出具保函，交由房地产开发企业。
4. 房地产开发企业将保函提交给政府监管部门。
5. 政府监管部门审核保函，符合要求的予以备案。
**保函履行的条件**

预售房监管资金履约保函的履行的条件一般包括：

• 房地产开发企业未按期竣工交房。
• 房地产开发企业违规使用监管资金。
• 政府监管部门已责令房地产开发企业返还监管资金，但房地产开发企业未能执行。
**保函理赔流程**

当符合保函履行的条件时，政府监管部门可凭保函向保证人提出索赔。保函理赔流程一般如下：

1. 政府监管部门向保证人提交理赔申请，并提供相关证明材料。
2. 保证人审核理赔申请材料，符合条件的予以理赔。
3. 保证人向政府监管部门支付理赔金额。
4. 政府监管部门将理赔金额转交给预售商品房购房人。
**案例分析**

某房地产开发企业在销售预售商品房时，向银行申请了预售房监管资金履约保函。该企业后因资金链断裂，无法按期竣工交房。政府监管部门依据保函向银行提出索赔，银行在履行保证责任后，向购房人支付了理赔金额。该案例生动地说明了预售房监管资金履约保函在保障购房人权益方面的作用。

## 结语

预售房监管资金履约保函是预售商品房监管制度的重要组成部分，它确保了监管资金的安全使用，维护了购房人的合法权益。随着我国房地产市场的发展，预售房监管资金履约保函的应用将更加广泛，为预售商品房购房人提供更全面、有效的保障。